روش تحقیق در این پایان نامه «تحلیلی توصیفی» است ونظربه آنکه تحقیق یادشده درحوزه علوم انسانی انجام می‌گیرد ، شیوه جمع‌ آوری اطلاعات ‌و گردآوری مطالب «کتابخانه ای» یا «اسنادی» خواهدبود که ازطریق «فیش برداری» انجام خواهدگرفت.

درخصوص روش کتابخانه ای باید گفت که این روش که به روش مطالعه ای نیزمعروف است ، درتمام تحقیقات علمی مورد استفاده قرار می‌گیرد و یکی ازروشهای انجام تحقیق بوده که محقق ، درآن تحقیق خودرا ازراه مطالعه منابع و مأخذ گوناگون انجام خواهدداد و ‌از ابتدا تا انتها متکی بریافته های تحقیق کتابخانه ای است.

درخصوص فیش برداری یافیش نویسی هم بایدگفت که ازجمله روش های یادداشت برداری است که بااستفاده ازآن میتوان به مطالب نظم وانسجام بخشید.

د) سؤالات تحقیق:

۱) علت پذیرش تملیک تدریجی در نظام حقوقی ایران چیست؟

۲) نسبت و رابطه ی تملیک تدریجی با موازین فقهی و حقوقی زمان انتقال مالکیت چیست؟

هـ) فرضیه های تحقیق:

۱) بایدگفت نظربه بررسی ها وارزیابی های انجام گرفته بنظر می‌رسد علت پذیرش تملیک تدریجی جلوگیری از تضییع حقوق مصرف کنندگان ( پیش خریداران) ‌و تضمین حقوق آنان وجلوگیری از تشکیل پرونده هایی است که نمونه هایی ازآنها رادرسالیان نه چندان دور ‌در پروژه های مانند ارکیده شاهد بوده ایم.

۲) به نظر می‌رسد تملیک تدریجی که بموجب آن خریدارعلاوه بر مالکیتش برزمین به هرمیزان ‌و مقداری که از ساختمان ساخته شود خوبه خود مالک می‌گردد ، باموازین فقهی و حقوقی ایران انطباق کامل دارد چراکه هم پیشینه فقهی دارد وهم آنکه قانون پیش فروش ساختمان به تاییدفقهای شورای نگهبان رسیده است.

و) تعریف واژه ها واصطلاحات تحقیق:

مال : مال چیزی است که متقاضی داشته باشد ‌و عقلا به آن میل ‌و رغبت کنند.

مالکیت : مالکیت عبارت ازرابطه ای است بین شخص وچیزمادی که قانون آن رامعتبرشناخته وبه مالک حق می دهدکه انتفاعات ممکنه راازآن ببرد وکسی نتواندازآن جلوگیری کند.

تملیک: مالی رابه ملکیت دیگری درآوردن

عقد تملیکی: عقدناقل عین یاناقل منافع است مانندعقد بیع وعقداجاره وعقدانتشارکتاب ، ممکن است عقد تملیکی روی طلب باشد چنان که درانتقال طلب دیده می شود.

ی) سامانه ی تحقیق:

در این تحقیق پس ازذکر یک مقدمه کوتاه ، دردو بخش وبه انضمام یک نتیجه گیری کلی به بررسی «تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران»خواهیم پرداخت.

دربخش نخست باعنوان «کلیات ومفاهیم» که ازدو فصل تشکیل شده است باهدف شناخت بیشتربرخی ازتعابیرومفاهیم حقوقی مورداستفاده در این تحقیق به معرفی وبررسی این تعابیرومفاهیم خواهیم پرداخت.

دردومین بخش که باعنوان «انتقال مالکیت وتملیک تدریجی» نامگذاری شده است ‌و مشتمل بر دوفصل می‌باشد ، سعی براین بوده است که به بررسی چگونگی انتقال مالکیت ازمنظرفقه وحقوق ایران نگاهی داشته باشیم و درادامه ضمن بررسی «مصادیق رایج توافق طرفین درتعیین زمان انتقال مالکیت» چگونگی زمان انتقال مالکیت درفقه وحقوق ایران مورد بررسی وتحقیق قرارگرفته است.

بخش نخست : کلیات و مفاهیم

غنای طبع بود کیمیای روحانی
چو مال نیست میسر به دل توانگر باش

صائب

فصل نخست : مال ، ملک و مالکیت

مبحث نخست : واژه شناسی مال و ملک

گفتار نخست : معنای لغوی واصطلاحی مال

مال کلمه ای عربی است^[۱]وبه معنای چیزی است که مورد توجّه انسان قرار گیرد، و انسان بخواهد مالک آن شود، گویا این کلمه از مصدر میل گرفته شده است، چون مال، چیزی است که دل آدمی به سوی آن متمایل می‏شودو درلغت به هرآن چیزی که شایسته به مالکیت درآمدن وحیازت باشد مال گویند وبه عبارت دیگر هرعین یامنفعتی راکه انسان درعمل مالک شود به آن مال گویند.^[۲]

در لغت نامه دهخدا در ذیل واژه مال اینگونه آمده است : «خواسته و آنچه در ملک کسی باشد… هر چیز که در تملک کسی باشد… هر آنچه در تصرف و در ید کسی باشد…^[۳] ».

فرهنگ فارسی معین نیز درتعریف مال آنچه که ‌در ملک کسی باشد وارزش مبادله داشته باشد رامال دانسته است.^[۴]

درترمینولوژی حقوق نیز درتعریف واژه مال آمده است : «مال دراصل ازفعل ماضی میل است به معنای خواستن. درفارسی هم به مال خواسته می‌گویند.»^[۵]

بدون شک واژه مال درطول تاریخ دچاردگرگونی فراوان شده است و به تدریج عرف مصادیق تازه ‌و جدیدی را به مال افزوده است و لذا ‌بنظر می رسد به ناچار برای تعریف مال ازعرف کمک گرفت .

درتعریف عرف هم اینگونه گفته اند: «عرف امری است که روانهای مردم برآن استقراریافته وخردهابرآن گواهی می دهندوطبیعت انسان‌ها ، آن رابه دیده پذیرش می نگرند^[۶].»

امروزه با گسترش روزافزون صنعت وتحولات اجتماعی شناخت مفهوم مال دشوارترشده است. درگذشته بیشتر به چیزی مال گفته می شد که مادی و قابل دیدن و لمس کردن باشد مانند خانه ، میوه ، لباس و… اماامروزه بعضی ازاموال درعالم خارج دیده نمی شوندوقابل لمس نیستند مانند دیون ‌و مطالبات و حق اختراع وسرقفلی و…

درگذشته تنهاصاحبان املاک ثروتمند محسوب می شدند ، اماامروزه سهام‌داران شرکت‌های بزرگ نیز ثروتمندمحسوب می‌شوند چراکه جامعه امروزی ‌با سرعت بـه سمت غیرمادی شدن (اعتباری شدن) پیش می رود وبااین رویه شاهد آن هستیم که بسیاری ‌از ارزش‌های مالی غیرمادی همچون علائم تجاری ومالکیتهای فکری دارای ارزش بیشتری ازاموال مادی هستند، همچنان که دربرخی موارد پروانه بهره برداری اززمین به مراتب بسیار ارزشمندترازخودزمین است.

بسیاری ازفقها مال ‌را تعریف نکرده وآن رابی نیاز ‌از تعریف دانسته اند و به عرف واگذار کرده‌اند.یکی از فقیهان درباره معنای مال اینگونه می‌گوید: «معنای ملکیت ومالیت وملک و مال عرفی است که به توضیح شرع ونیز دلیل شرعی نیازندارد ، بلکه برای تعریف آن ها باید عرف و لغت را دید.»^[۷]

فقیهی دیگر مالیت را اعتباری عقلائی می‌داند که برخاسته از غرض ‌و رغبت مردم به آن است ، به گونه ای که برای به دست آوردنش ‌بر یکدیگر پیشی گرفته و کشمکش می‌کنند ، خواه مانند غذا از نیازهای اولیه باشد یاهمچون ادویه که به آن نیاز عارضی دارند یا برای رفاه و لذت باشد ، البته همین که مردم به چیزی رغبت کنند به کشمکش نمی انجامد بلکه باید کمیاب نیز باشد و لذا به آب درکنار رودخانه ها و همچنین هیزم درجنگل وریگ درصحرا مال گفته نمی شود.^[۸]

امام خمینی (ره) نیز در تعریف مال اینگونه گفته اند که : «مال چیزی است که متقاضی داشته باشد ‌و عقلا به آن میل ‌و رغبت کنند.»^[۹]‌بنابرین‏ اگرچیزی به قدری فراوان شود که هرگاه اراده شود بدون هیچگونه زحمتی بتوان آن ‌را بدست آورد آن را مال می‌گویند همانند آب رودخانه و ریگ صحرا ونورخورشید وهوابرای تنفس.

قانون مدنی ایران نیز تعریفی از مال ارائه نداده است ، امامصادیق وانواع آن را درباب اول از کتاب اول بیان ‌کرده‌است ، لیکن دکتر جعفری لنگرودی در ماده ۱۱ طرح پیشنهادی اصلاح قانون مدنی که ارائه داده است اینگونه به تعریف مال پرداخته است : «آنچه که قابلیت اختصاص ونقل وانتقال درمبادلات راداشته ودارای نفع عقلائی به طور نوعی باشد مال است ، هرچند که هنوزبه ملکیت کسی در نیامده باشد.»^[۱۰]

لذاباتوجه به آنچه بیان گردید ، هریک ازحقوقدانان به زعم خود سعی دربیان تعریفی کامل از مال داشته اند که درادامه به تجزیه وتحلیل این تعاریف خواهیم پرداخت.