مذکور را از طریق برگزاری حراج ( که مبلغ آن از کل طلب و خسارت قانونی و حقوق و عوارض و هزینه های قانونی آن شروع و به کمتر از آن داده نمی شد ) فروخته و ثمن معامله به بستانکار تحویل می گردید و مقرر شده بود که در صورت نبودن خریدار و هم چنین در صورتی که بدهکار ظرف مدت ۶ ماه مذکور تقاضای حراج نکند در آن صورت پس از انقضای مدت هشت ماه از تاریخ ابلاغ ، ملک با اخذ کلیه حقوق و عوارض قانونی به بستانکار واگذار می‌گردد .

در صورتی که تقاضای حراج از طرف بدهکار به اداه ثبت واصل می گردید ، اداره مذکور مکلف بود نسبت به اجرای عملیات حراج اقدام نماید و اگر مورد رهن بیش از مبلغ کل طلب و خسارت و عوارض قانونی آن به فروش می رسید مازاد بر طلب باید به بدهکار مسترد می گردید ، هرچند که د رعمل هیچ وقت چنین اتفاقی رخ نمی داد. زیرا بدهکاران بنا به دلایل مختلف عمدتاًً از این فرصت قانونی جهت تقاضای حراج استفاده نمی نمودند و در نتیجه با گذشت زمان ، ارزش املاکی که در رهن بانک ها قرار داشت روز به روز افزایش می یافت. به طوری که هیچ گونه تعادل اقتصادی و ارزش مالی بین وام دریافتی بدهکار و خسارات متعلقه با ارزش ملک وجود نداشت و به عبارتی ارزش ملک بسیار بیشتر و افزون تر از میزان بدهی بود و در نتیجه با عدم تقاضای حراج و یا در صورت برگزاری عملیات حراج ونبودن خریدار تمامی ملک مورد وثیقه در قبال مبلغ مورد رهن به بستانکار منتقل می گردید.

از طرفی ماده ۷۸۱ ق.م. تصریح دارد ؛ « اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود ، مازاد مال مالک آن است ؛ و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد ، مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند .»

هرچند در ماده ۳۴ سابق در مواردی که مورد رهن به مرتهن واگذار می گردید بستانکار موظف بود هرگاه قسمتی از طلب خود را که دریافت کرده بود به راهن مسترد نماید اما ‌در مورد ارزیابی رهینه و ایجاد تعادل بین میزان بدهی و ارزش مورد رهن سخنی به میان نیامده بود جز در مواردی که عملیات حراج انجام

می گردید که در آن صورت هم مبلغ پایه حراج از مبلغ طلب و خسارات قانونی آن شروع می شود و نه از مبلغ و ارزش روز مورد وثیقه و برعکس اگر مورد وثیقه به هر دلیلی تکافوی طلب طلبکار را نمی نمود مرتهن حق رجوع به راهن را نداشت جز ‌در مورد تبصره ۶ ماده ۳۴ که آن هم از طریق اعراض از رهن و تبدیل سند وثیقه ای به سند ذمه ای که در آن صورت می‌توانست معادل طلب خود از اموال دیگر بدهکار نیز استیفا نماید .

‌بنابرین‏ می توان گفت ماده ۷۸۱ ق.م. با تصویب ماده ۳۴ ق.ث. عملا نسخ ضمنی شده بود .

در سال ۱۳۶۶ فقهای شورای نگهبان در نظریه شماره ۴۹۸ خود راجع به ماده ۳۴ چنین اظهار نظر نمودند :

۱-در بیع به شرط خیار و نحو آن مثل شرط وکالت ، فروشنده در انتقال مبیع به خود ، پس از انقضای مدت و عدم اخذ به خیار و انتفای موضوع شرط ، مورد معامله ، ملک مطلق مشتری است و ‌بنابرین‏ ترتیبات مقرر در این ماده ‌در مورد آن مغایر با موازین شرعی است . ۲- ‌در مورد رهن نیز از لحاظ اینکه مرتهن در صورتی که از جانب راهن وکالت در فروش نداشته باشد ، نمی تواند مستقلا اقدام نماید و بعد از مطالبه و امتناع راهن باید رفع امر به حکم شرعی نماید و هم چنین از لحاظ واگذاری کل عین مرهونه به مرتهن در صورتی که قیمت آن بیشتر از دین باشد ، مغایر با موازین شرعی است . ۳- تأخیر در وصول دین در مواردی که حال و موجل باشد به مدت ۸ ماه کمتر یا بیشتر با موازین شرعی مغایرت دارد . با مداقه در نظریه فقهای محترم شورای نگهبان استنباط می‌گردد که کلیت ماده ۳۴ ق.ث. مصوب سال ۵۱ مغایرت شرعی داشته و نظریه مذکور در پشتیبانی و تقویت ماده ۷۸۱ ق.م. که مستنبط از موازین شرعی تدوین یافته ، صادر گردیده است .

فقهای شورای نگهبان در نظریه دیگری راجع به خسارت تأخیر تادیه که در تاریخ ۱۴/۱۰/۶۷ تحت شماره ۳۳۷۸ صادر گردیده اعلام داشته اند :

« آن قسمت از ماده ۳۴ ثبت و تبصره ۴ و ۵ آن و ماده ۳۶ و ۳۷ آیین نامه اجرایی ثبت که اخذ مازاد بر بدهی بدهکار را به عنوان خسارت تأخیر تادیه مجاز شمرده است . خلاف موازین شرعی و باطل اعلام می شود ».

‌بنابرین‏ ضرورت ایجاب می نمود که ماده ۳۴ ق.ث. مورد جرح و اصلاح کلی قرار گیرد .

ماده ۳۴ ق.ث. که به صورت طرح دو فوریتی ارائه شده بود ، در جلسه علنی مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۸۶ به صورت ماده واحده ای مورد تصویب مجلس شورای اسلامی قرار گرفته و در تاریخ ۸/۱۲/۱۳۸۶ به تأیید شورای نگهبان نیز رسیده است که با انتشار آن در روزنامه رسمی شماره ۱۸۳۶۸ به تاریخ ۲۸/۱۲ /۱۳۸۶ ماده واحده مذکور جایگزین ماده ۳۴ اصلاحی و ۳۴ مکرر مصوب سال ۱۳۵۱ گردید.^[۴۴]

متن عنوان قانون و ماده واحده مذکور ‌به این شرح است :

« قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و حذف ماده ۳۴ مکرر آن »

ماده واحده – ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ به شرح زیر اصلاح و ماده ۳۴ آن حذف می‌گردد:

ماده ۳۴ – ‌در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت ، راجع به اموال منقول و غیرمنقول ، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند ، بدهی خود را نپردازد طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند ، درخواست کند .

چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار ، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن ، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی ، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می کند.

تبصره ۱- در مواردی هم که مال یا ملکی ، وثیقبه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد .

تبصره ۲- نحوه ابلاغ اجرائیه ، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید .

تبصره ۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده نیز جاری است .

قانون فوق مشتمل بر ماده واحده د رجلسه علنی روز دوشنبه مورخ بیست و نهم بهمن ماه ‌یک‌هزار و سیصد و هشتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۸/۱۲/۱۳۸۶ به تأیید شورای نگهبان رسید .

مبحث سوم : شرح و بررسی ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۸۶