– ۲-به صورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی: برابر ماده ۱۷قانون ثبت و همچنین مواد ۸۹و۹۰ آئین نامه اجرایی قانون ثبت اگر بین متقاضی ثبت و معترض قبل از انتشار آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده باشد دیگر نیازی به تقدیم دادخواست نیست و در این مورد معترض باید ظرف مدت قانونی (۹۰ روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهی نامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات نمی باشد.

۳-نظریه مشورتی در این خصوص: نظریه شماره ۴۸۴۷/۷-۲۷/۷/۱۳۷۸ (دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی، اگر براین اساس باشد که ثبت ملک موافق مقررات قانون ثبت انجام نشده است، استماع آن ها مخالف ماده ۲۲قانون ثبت نیست)

۲-۱-۲ اسناد مالکیت معارض

۲-۱-۲-۱ تعریف سند مالکیت معارض و عناصر تعارض اسناد و مصادیق آن

سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهایی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد^[۱۷].

بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هرگاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می شود.

‌بنابرین‏ اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض ست و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر (موخرالثبت) است سند معارض خواهد بود^[۱۸].

عناصر تعارض اسناد عبارتند از:

الف ) وجود دو ملک – یعنی باید دو ملک وجود داشته باشد تا دو گانگی حاصل شده و نتیجتاً تعارض به وجود آید.

ب) وجود دومالک-‌بنابرین‏ اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته بشد و آن دو ملک با هم تداخل داشته باشد این سند از بحث تعارض در اسناد مالکیت خارج بوده و دارای راه حل ثبتی است که قابل اصلاح می‌باشد و مقررات مربوط به تعارض اسناد مالکیت شامل آن نمی شود.

ج) وجود تناقض بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت – خواه این تناقض راجع به عین ملک^[۱۹] باشد، خواه راجع به حقوق ارتفاقی^[۲۰] منظور از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر ما را به نتیجه مغایر با آن برساند.

د) وجود تعارض در تاریخ صدور اسناد – یعنی یکی از دو سند، مقدم الصدور و دیگری موخر الصدور نسبت به دیگری باشد – سند مالکیت موخرالتاریخ نسبت به سند مالکیت مقدم التاریخ معارض تلقی می شود.

ن) نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت- تعارض دو سند از حیث مغایرت در تاریخ صدور ‌به این صورت که در زمان صدور مغایرهم نباشند ولی بعداً به علل و اسبابی، مغایرت در عمل (نه در مدلول) پیش آمده باشد. مثلاً شخصی ابعاد ملک خود را اصلاح می‌کند و در نتیجه حالت تعارض سند مالکیت ملک مجاور پدید می‌آید. این وضعیت نیز از اقسام تعارض نیست. چون این تناقض و تعارض در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته بلکه پس از صدور آن و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است. ‌بنابرین‏ تعارض از حیث تاریخ سند مالکیت باید به هنگام صدور حادث شود تا عنوان اسناد مالکیت معارض پیدا کند.

۲-۱-۲-۲ مرجع تشخیص سند مالکیت معارض

به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است. ‌بنابرین‏ تشخیص اینکه آیا دو سند معارض می‌باشند یا خیر با هیات نظارت می‌باشد و دادگاه در این خصوص صلاحیت ندارد و رأی‌ هیات نظارت غیر قطعی و قابل تجدید نظر خواهی می‌باشد( تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت ناظر به بند ۵ آن ماده)

۲-۱-۲-۳ تکلیف دارنده سند مالکیت معارض

بر اساس قسمت دوم بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، در صورتی که هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ( ثبت موخر ) ابلاغ می کند.

دارنده سند مالکیت مکلف است.

1. 1. از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او، تا دو ماه به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند والا در صورتی که دارنده ی سند مالکیت مقدم الصدور در ظرف همان مدت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت سند معارض را ابطال خواهد کرد.

1. دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد به جریمه ی نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. ( ماده ۶ لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و….)

تبصره: با این که دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مذبور در دادگاه معلوم نشده است حق هیچگونه معامله ای نسبت به آن ندارد، می‌تواند حقوق فرضیه و متصوره ی خود را به دیگری انتقال دهد(ماده ۵ لایحه مذکور)

۲-۱-۲-۴ شرایط پذیرش دعوی سند مالکیت معارض

الف) دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ نظر هیات نظارت اقدام به طرح دعوی نماید.

ب) دعوی مذکور به موجب دادخواست باید به عمل آید و الزاماًً شرایط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز رعایت گردد.

ج) عنوان خواسته دعوی، ابطال سند مالکیت مقدم الثبت می‌باشد.

د) خواهان دعوی دارنده سند مالکیت معارض و خوانده آن دارنده سند مالکیت مقدم الثبت می‌باشد.

ه) دعوی مذکور باید در دادگاه وقوع ملک اقامه گردد.

و) دعوی ابطال سند مالکیت معارض، یک دعوی مالی است و باید برابر دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول هزینه دادرسی پرداخت گردد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که اگر دارنده سند مالکیت معارض در مهلت قانونی به دادگاه مراجعه ننماید تکلیف دادگاه چیست؟

به نظر می‌رسد از آنجایی که مقررات قانون ثبت از جمله قواعد آمره است و مهلت های تعیین شده نیز به نحوی است که بعد از انقضا آن مواعید، دیگر دعوی شنیده نمی شود. در اینجا نیز چنانچه دارنده سند مالکیت معارض بعد از انقضا ء مدت دو ماه به دادگاه مراجعه کند دادگاه تکلیفی به پذیرش دعوی که خارج از موعد معین اقامه شده ندارد و باید بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی آن را صادر نماید.