ب-مالکیت – مالکیت عبارت از رابطه حقوقی میباشد که بین شخص و عین خارجی موجوداست و باو اجازه میدهد هر گونه تصرفی درمال خود بنماید.بنابراین حدود مالکیت اتباع خارجه باعتبار فضا و قرار و حقوق مجاور نسبت بمجاور و نمائات آن نسبت باموال موجود در ایران،تابع قوانین ایران میباشد.

ج-سایر حقوق- منظور از سایر حقوق،حقوق عینی میباشد که ممکن است کسی برشیئی دارا باشد،مانند حق انتفاع،ارتفاق،وثیقه و امثال آن.علت آنکه تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء،خواه منقول باشد یا غیر منقول،تابع کشوری است که آن اشیاء در آن کشورواقع میباشد،آنست که اموال غیر منقول جزءاز کشور است و اموال منقول هم باعتبار وجود ان در کشور چنانچه تابع قوانین کشور بیگانه باشد از استقلال داخلی کشوریکه در آن موجود است میکاهد.بنابراین طریق پیدایش و زوال مالکیت در اموال و سایر حقوق مربوطه بآن و همچنین حدود تصرف مالک و صاحب حقوق عینی تابع کشوری میباشد که مال در آن موجود است،اگر چه مالک آن خارجی باشد مگر آنچه مربوط به قوانین احوال شخصیه و حقوق ارثیه است مانند ارث وصیت که جزءحقوق ارثیه میباشد.چنانکه از اطلاق ماده بالا فهمیده میشود،قانون مدنی ایران اموال موجود در کشور بیگانه را از حیث تصرف و مالکیت و سایر حقوق تابع قوانین آن کشور دانسته،اگر چه مالک آن ایرانی باشد.

قسمت دوم-حمل و نقل کردن مال منقول از مملکتی به مملکت دیگر نمیتواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولی مال نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی وارد آورد زیرا حقوق مزبور از حقوق ثابته بشمار میرود.مثلاً هرگاه شخص اتریشی نسبت به مال منقولی که در فرانسه و متعلق به یک نفر آلمانی است طبق مقررات محلی حق وثیقه پیدا نموده باشد و مالک،آن مال را به جهتی از جهات به کشورایران بیاورد،حق وثیقه مزبور بحال خود باقی خواهد ماند.تذکر– قبل از آنکه قانون مدنی جلد اول با اجازه ماده واحد درسال ۱۳۰۷ وضع گردد،بیگانگان در ایران مزایایی برای خود قائل بودند و عملا تا آنجائیکه میتوانستند اموال خود را تابع ایران نمیدانستند تا آنکه قانون مدنی جلد اول وضع شد و در ماده «۸»آن مقرر گردید که:«اموال غیرمنقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران دانسته است ولی با توجه بااینکه طبق اصول بین المللی قوانینی که باعتبار غیر منقول بودن مال وضع شده است تابع قوانین محلی و آنچه به اعتبار شخصیت مالک وضع گردیده مانند:ارث،وصیت تابع قوانین دولت متبوع مالک میباشد،باید بر آن بود که منظور ماده از کلمه (از هر جهت)فقط جهات مزبوربه غیر منقول بودن مال است نه جهات دیگر.پس از آنکه جلد دوم قانون مدنی درسال ۱۳۱۳تصویب گردید بوسیله ماده «۹۶۷»ماده«۸»توضیح داده شد و رفع اجمال از آن گردید.ماده «۹۶۷»ق.م:«تر که منقول با غیر منقول اتباع خارجه که در ایران واقع است فقط از حیث قوانین اصلیه از قبیل قوانین مربوطه معین وراث و مقدار سهم الارث آنها و تشخیص قسمتی که متوفی میتوانسته است بموجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود».

د-قوانین راجع به شکل اسناد

چنانکه ماده «۱۲۸۴»ق.م تعریف مینماید:«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد».

اسنادرسمی در ایران دارای اقسام مختلفی است اسناد اداری،اسناداداره ثبت اسناد و املاک،اسناد قضایی و هر یک از آنها تابع مقررات مخصوصی از حیث ثبت و امضائات و آنچه در آن نوشته میشود و مقامی که صلاحیت تنطیم آنرا دارد،می باشد.

اسناد عادی نوشته ای است که دارای امضاء یا علامت (مهر،انگشت)از طرف کسی که سند به او منسوب است،می باشد.

به دستور ماده«۹۶۹»ق.م:«اسناد از حیث طرز تنظیم تابع قانون محل تنظیم خود می باشد».قاعده مزبور اصلی که در حقوق بین المللی مسلم و همگی آنرا پذیرفته اند،.بنابراین هرگاه سندی در کشور خارجی مطابق مقررات آن کشور از حیث شکل تنظیم شده باشد،مقامات دولتی ایران آنرا می پذیرد و همان اعتباری را به آن می دهد که کشور خارجی که سند در آنجا تنظیم شده آن اعتبار را می دهد.

این است که ماده «۱۲۹۵»ق.م میگوید:«محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجاتنظیم شده دارا میباشد مشروط بر اینکه:

اولاً-اسناد مزبوره بعلتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد

ثانیاً-مفاد آنها مخالف با قوانین مربوطه به نظم عمومی یا اخلاق حسنه ایران نباشد.

ثالثاً-کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده به موجب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبربشناسد.

رابعاً-نماینده سیاسی یا قنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی یا قنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است»برای آنکه مقامات دولت ایران بدانند که اسناد تنظیمی در کشور خارجه مطابق مقررات آن کشورتنظیم شده است باید به وسیله نماینده دولت مزبور این امر صریحاً گواهی گردد وگواهی مزبور بوسیله مقامات صالحه ایران تصدیق شود.ماده«۱۲۹۶»ق.م میگوید:«هرگاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل با قوانین محل تنظیم خود توسط نماینده سیاسی یا قنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد،قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج تهران حکام ایالات و ولایات امضاء نماینده خارجه را تصدیق کرده باشند».پذیرش اسناد تنظیمی در خارج بوسیله مقامات صلاحیتدار ایران در صورتی است که موضوع آن عقود ومعاملات راجع باموال غیر منقول واقع در ایران نباشد والا آن اسناد اعتبار قانونی را نخواهد داشت ،زیرا معاملات و عقود راجع باموال غیر منقول باید  بوسیله سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی باشد.ماده «۴۶» قانون ثبت:«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱-کلیه عقود و معاملات راجع عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲-کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است»

بنابراین کلیه عقود معاملات راجع باموال غیر منقول باید ثبت گردد.ثبت اسناد مزبور مطابق مقررات مخصوص در دفاتر اسناد رسمی بعمل می آید و تنظیم آن در خارج از کشور ممکن نخواهد بود و الا چنانچه اینگونه عقود و معاملات بوسیله سند عادی یا سند رسمی تنظیمی در خارجه باشد بدستور ماده «۴۸»ق.ثبت پذیرفته نمیشود.ماده «۴۸»قانون ثبت:«سندی که مطابق موارد فوق باید به ثبت برسد و ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»همچنین برابربند۱۱۵ بخشنامه های ثبتی عقود ومعاملات واقاریر و وصایای اتباع بیگانه در ایران با توجه به ماده ۳۰ ق.د.ا.ر.ک.باید مطابق تشریفات ثبت سند که در قوانین ایران مقرر است ، ثبت شود .امتناع از ثبت سند تخلف محسوب است ومتخلف مورد تعقیب انتظامی واقع خواهد شد.بدیهی است که از نظر ماهوی رعایت مواد ۷و ۹۶۷و۹۶۸ق.م.وسایر موارد نظیر آنها ضرورت داد.( اصلاحی بخشنامه شماره ۵۸۹۵/۲-۱۹/۷/۱۳۵۴)

گفتار دوم- وضعیت استملاک اتباع خارجه در ایران

استملاک اتباع خارجی در ایران جهت خرید ملک برای محل سکونت و یا صنعت و یا کسب خود وفق ماده ۱ آئین نامه استملاک اتباع خارجه مقید به شروطی می باشد. افراد مزبور برابر این آئین نامه باید پیش از اقدام به معامله نسبت به اخذ و تحصیل و مجوز لازم از دولت ایران اقدام نمایند. تبعۀ خارجی باید ضمن تقدیم اظهار نامۀ حاوی اطلاعات مقرر در آئین نامه و منظم ساختن مدارک مربوطه و ارائه به اداره ثبت محل وقوع ملک، موجبات بررسی و اعلام نظر آن اداره و انعکاس به وزارت امور خارجه را فراهم آورد. نخست وزیری(هیأت وزیران)در صورت موافقت با درخواست وی نسبت به انجام معامله دستور العمل لازم صادر خواهند داشت. شرایط استملاک اتباع خارجی در ایران حسب مورد، به اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت خواهد بود[۲]

۱-اشخاص حقیقی:

اشخاص حقیقی متقاضی باید علاوه بر اهلیت قانونی مقرر جهت انجام معامله طبق قانون (عاقل، قاصد، رشید و…)، دارای پروانه اقامت دائم در ایران بوده و متعهد گردند در صورت انتقال اقامت خود به کشور دیگر، ملک خریداری شده را حداکثر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ خروج از ایران به یکی از اتباع ایران یا خارجیان دارنده حق استملاک در ایران بفروشند، والا نسبت به فروش آن از سوی اداره ثبت به جانشینی از آنها اقدام خواهد شد.

۲-اشخاص حقوقی :

در صورت تقاضا از سوی اشخاص حقوقی تبعۀ خارجی، اشخاص مزبور باید برابر قانون دولت متبوع خویش دارای شخصیت حقوقی بوده و در ایران به ثبت رسیده باشد ومتعهد به انجام تعهد مزبور گردد. موافقت با درخواست فوق منوط به احراز شروط ذیل است : ۱- در کشور متبوع درخواست کننده، برای اتباع ایران  حق استملاک به میزانی باشد که وی در ایران می خواهد تملک کند ( یعنی، شرط رفتار متقابل عملی احراز گردد) ۲- تقاضا مخالف با مقررات عهدی ( عهد نامه ای) دولت ایران نباشد ۳- درخواست، مخالف قوانین ایران و انتظامات عمومی کشور نباشد ۴- مساحت ملک مورد تقاضا، در مورد اشخاص حقیقی، متناسب با تعداد افراد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع کسب و صنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک شده است،باشد ۵- محل وقوع ملک مورد درخواست در مناطق مرزی یا نقاطی که استملاک خارجیان در آن جاها بر طبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده است نباشد ۶- چنانچه استملاک برای محل کار و کسب باشد مباشرت به آن طبق مقررات و قوانین ایران مجاز بوده و در صورت لزوم، پروانۀ اشتغال به آن پیش از تحصیل شده باشد.

۳-تقاضای استملاک برای سفارت خانه ها یا کنسولگریها :

تقاضای استملاک برای  سفارت خانه ها باید از مجرای سیاسی به عمل آمده و موافقت با آن منوط به این خواهد بود که در کشور متبوع متقاضی نسبت به تقاضای مشابه دولت ایران معاملۀ متقابله بشود و در هر حال، اخذ تصمیم با هیئت وزیران بوده و درصورت قبول درخواست- مراتب را وزارت امور خارجه به ادارۀ کل ثبت اعلام خواهد داشت. معهذا، دربارۀ شرط مخالف نبودن درخواست با مقررات عهدی دولت ایران که عاری از ابهام نیست، باید افزود : معنای این عبارت با معنای عبارت مندرج در ماده ۸ قانون مدنی دربارۀ عهدنامه کم و بیش متفاوت است. این تفاوت در آن است که : در قانون مدنی، اصطلاح «عهود» به گونه ای به کار رفته که از آن می توان ضرورت وجود عهد نامه را در تملک اموال غیر منقول از سوی بیگانگان در ایران احراز کرد؛ و حال آنکه از عبارت عدم مخالفت درخواست با مقررات عهدی دولت ایران این ضرورت، یعنی ضرورت وجود عهد نامه، قابل استنباط نیست. این بدان معناست که مسیر حقوق در ایران از زمان تصویب مقررات قانون مدنی تا زمان تصویب آئین نامه استملاک اتباع خارجه به گونه ای بوده که دولت ایران وجود عهد نامه را به عنوان یک شرط برای استملاک اتباع بیگانه ضروری ندانسته است.

علاوه براین، برابر تبصرۀ بند ح مادۀ ۱ آئین نامه فوق، در صورت فوت بیگانه ای که ملکی را در ایران به ترتیب یادشده خریده، ثبت ملک به نام ورثۀ او در دفتر املاک منوط بدان است که آنان نیز مجوز لازم را بر حسب آئین نامه تحصیل کرده باشند. بعلاوه،درخواست استملاک برای محل سفارتخانه یا کنسولگری و یا مؤسسات وابسته به آن در ایران از سوی دولت خارجی باید از راه های سیاسی به عمل آید. موافقت با این درخواست با هیأت وزراء می باشد. این موافقت را وزارت امور خارجه به سازمان ثبت کل اعلام می دارد. شرط موافقت با این درخواست آن است که طبق ماده ۵ آئین نامه فوق در کشور درخواست کننده نیز دربارۀ درخواست مشابه دولت ایران رفتار متقابل گردد. برابر ماده واحده  قانون معافیت محل مسکونی نمایندگی های سیاسی و کنسولی بیگانه در ایران از عوارض ثبت، مصوب اردیبهشت۱۳۳۸ نمایندگی های سیاسی و کنسولی دول بیگانه که در ایران بخواهند اموال غیر منقولی به منظور تهیه محل نمایندگی سیاسی- کنسولی و یا اقامت رئیس  مأموریت نماینداز پرداخت مخارج ثبت و هر نوع عوارض و مالیات معاف می باشند. این معافیت در هر قسمت از هر حیث مشروط به رعایت معامله متقابل نبست به نمایندگان سیاسی و کنسولی دولت ایران خواهد بود.

هیأت دولت بر حسب تصویب نامۀ قانونی یاد شده، افزون بر مواردی که در آئین نامۀ استملاک اتباع خارجه اجازه داده شده، مجاز گردیده پس از رسیدگی و موافقت کمیسیون خاصی که بدین منظور تشکیل می شود به بیگانگانی که بدون داشتن پروانۀ اقامت دائم مبادرت به مسافرت های منظم فصلی در سالهای متوالی و به منظور سیاحت و استفادۀ ییلاقی به کشور ایران می نمایند اجازه استملاک محل برای سکونت خود بدهد، به شرط آنکه درخواست کننده بهای معامله را از محل ارزی که به طور رسمی به کشور منتقل می سازد، تأمین نماید. آئین نامه مصوبه فوق در مردادماه ۱۳۴۴ ملغی وبه جای آن آئین نامۀ دیگر تصویب می شود.بر حسب این آئین نامه مرجع قبول این درخواست در استان ها و فرمانداری های کل استانداری یا فرمانداری کل و درتهران نخست وزیری است. در ادارۀ کل ثبت دفتر مخصوصی برای ثبت صورت املاکی که با تحصیل اجازه طبق مقررات موضوعه به اتباع یا شرکت ها و مؤسسات مجاز خارجی منتقل شده است، تهیه می شود که نام و نام خانوادگی متقاضی و مشخصات ملک در آن قید شده و سپس، جریان به وزارت امور خارجه اعلام می گردد تا در دفتر مخصوصی که درآن وزراتخانه برای این کار تهیه خواهد شد، مراتب را به ثبت برساند.

آئین نامۀ مرداد۱۳۲۸ از زمرۀ قوانین دیگر مربوط به استملاک بیگانگان مقیم ایران است که به آنان حق محدود و مشروطی برای خرید محل کسب یا مسکن داده شده است و ارتباطی به بیگانگان غیر مقیم ندارد. همچنین، طبق بند ۱۷ ماده ۲ قانون وظایف وزارت امور خارجه مصوب ۲۰/۱/۱۳۶۴ مجلس شورای اسلامی در مقام تعیین مرجع بررسی و ابلاغ موافقت با استملاک عین یا منفعت های نمایندگی های خارجی و استملاک اتباع بیگانه در ایران است،مع هذا طی رأی شماره ۳۶۲-پرونده۷۶/۱۶۱ مورخ۲۲/۱۰/۱۳۷۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، بند مزبور مستنداً به قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری به لحاظ خروج آئین نامه از اختیارات قوه مجریه در وضع مقررات دولتی ابطال گردیده است.قانون ۱۶ خرداد۱۳۱۰ نیز مربوط به الزام بیگانگان به فروش املاک مرزوعی می باشد. لازم به ذکر است طبق ماده ۹۶۲ قانون مدنی : تشخیص اهلیت هر کس برای معامله کردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود؛ معذلک اگر یک نفر تبعۀ خارجه در ایران عمل حقوقی انجام دهد، در صورتی که مطابق قانون دولت متبوع خود برای انجام آن عمل واجد اهلیت نبوده ویا اهلیت ناقصی داشته است .آن شخص برای انجام آن عمل واجد اهلیت محسوب خواهد شد، در صورتی که قطع نظر از تابعیت خارجی او مطابق قانون ایران نیز بتوان او را برای انجام آن عمل دارای اهلیت تشخیص داد.

حکم اخیر نسبت به اعمال حقوقی که مربوط به حقوق خانوادگی و یا حقوق ارثی بوده و یا مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول واقع در خارج ایران می باشد شامل نخواهد بود. در این ارتباط،ممکن است روابط شخصی و مالی بین زوجین تبعۀ دو دولت (عدم وجود تابعیت واحد) برابر ماده ۹۶۳ قانون مزبور تابع قانون دولت متبوع شوهر باشد. همچنین، به تجویز ماده۹۶۶ قانون مدنی : تصرف و مالکیت و سایر حقوق براشیاء منقول یا غیر منقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آنجا واقع می باشند معذلک حمل و نقل شئ منقول از مملکتی به مملکت دیگر نمی تواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع نخستین شیء نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی وارد آورد؛ مع الوصف ترکۀ منقول یا غیر منقول اتباع خارجه که در ایران واقع است طبق ماده ۹۶۷ قانون فوق فقط ار حیث قوانین اصلیه، از قبیل قوانین مربوط به تعیین وراث و مقدار سهم الارث آنها و تشخیص قسمتی که متوفی می توانسته است به موجب وصیّت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود. معهذا، طبق مواد ۹۶۸ قانون فوق تعهدات ناشی از عقود تابع قانون محل وقوع عقد است مگر اینکه متعاقدین اتباع خارجه بوده وآن را صریحاً یا ضمناً تابع قانون دیگری قرار داده باشند.درقسمت ذیل به نمونه هایی از بخشنامه های صادره در خصوص تنظیم اسنادسفارتخانه ها اشاره می گردد

۲ – دکتر سید حسن امامی، حقوق مدنی جلد۴ صفحه ۱۰۵

[۲] – غلامرضا حجتی اشرفی، بخشنامه های ثبتی، چاپ دوازدهم سال ۱۳۸۷ بند ۱۱۵ به بعد