البته همانگونه که پیشتر گفته شده است، «شکست در دعوای تصرّف عدوانی، مانع اقامه­ی دعوای مالکیّت نمی­ شود؛ بنابراین اگر خواهان، ملک خود را براساس قرارداد مزارعه در اختیار خوانده قرار دهد و خوانده پس از انقضای مدّت قرارداد، از تخلیّه و تحویل ملک مزبور خودداری کند، خواهان نمی­تواند دعوای تصرّف عدوانی طرح کند؛ زیرا تصرّف خوانده براساس قرارداد بوده است و پس از انقضای مدّت قرارداد، باید با طرح دعوای خلع ید، زمینه­ تصرّف مجدّد خود بر مال مذکور را فراهم نماید.»[۱]

در واقع قانون­گذار با اعلام ممنوعیت خارج نمودن املاک از تصرف متصرفین، خواسته از تصرف و متصرف در برابر تصرف عدوانی حمایت کند حتی اگر متصرف عدوانی، مالک ملک باشد.

در قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۱۸، برای سبق تصرّفات خواهان، دستِ­کم یک سال پیش ­بینی شده بود و از تصرّفات خوانده نیز می­بایست بیش از یک سال نگذشته باشد تا امکان طرح دعاوی تصرّف وجود داشته باشد. ماده­ی ۳۲۶ این قانون مقرّر می­داشت: «در دعوای تصرّف عدوانی، مدّعی باید ثابت کند که مورد دعوا، قبل از خارج شدن ملک از تصرّف مدّعی، لااقّل یک سال در تصرّف او بوده و بدون رضایت و به غیر وسیله­ی قانونی، از تصرّف او خارج شده و بیش از یک سال از تاریخ تصرّف عدوانی نگذشته است». ماده­ی ۳۲۷ نیز بیان می­کرد: «در دعوای ممانعت از حق، مدعی باید ثابت کند که قبل از تاریخ ممانعت، لااقّل یک سال در آن حق متصرّف بوده و بیش از یک سال از تاریخ ممانعت نگذشته است». همچنین در ماده­ی ۳۲۸ آن قانون چنین آمده بود: «در دعوای مزاحمت، مدعی باید ثابت کند که لااقّل یک سال مورد دعوا در تصرّف بدون مزاحمت او بوده و از تاریخ ابتدای مزاحمت، بیش از یک سال نگذشته است»؛ بنابراین در تمام دعاوی تصرّف، دستِ­کم یک سال تصرّف بلامنازعِ خواهان لازم بود و می­بایست از تاریخ تصرّف عدوانی، ممانعت از حق یا مزاحمت، بیش از یک سال نگذشته باشد. در قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۷۹، قیدِ «مدّت یک سال» حذف شد و بر اساس ماده­ی ۱۶۱، برای پذیرش این دعاوی، اثبات سبق تصرّف خواهان و لحوق تصرّفات خوانده به هر مدّت کافی خواهد بود.

نکته مهّم در دعاوی تصرّف، نقش سند مالکیّت در این دعاوی است. در ماده­ی ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب ۱۳۱۸ش چنین آمده بود: «دعاوی مذکور در موارد فوق (دعاوی تصرّف)، در­صورتی­که مخالف سند مالکیّت باشد، پذیرفته نمی­ شود». براین اساس، در برابر دارنده­ی سند مالکیّت، استناد به تصرّفات شخص، وجاهت قانونی نداشت و قانون فقط دارنده­ی سند مالکیّت را مالک می­شناخت و مدّت تصرّفات متصرّف، هر چه قدر هم که بود، مالکیّت برای او ایجاد نمی­کرد.

در قانون آیین دارسی مدنی مصوب ۱۳۷۹، حکم مزبور تغییر کرد و ماده­ی ۱۶۲ این قانون، در حکمی متفاوت بیان می­ کند: «در دعاوی تصرّف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق، ابراز سند مالکیّت، دلیل بر سبق تصرّف و استفاده از حق می­باشد؛ مگر آنکه طرف دیگر، سبق تصرّف یا استفاده از حق خود را به دلیلی دیگر اثبات نماید». بدین ترتیب و براساس حکم مزبور، در دعاوی تصرّف، سند مالکیّت فقط نقش یک اماره را بازی می­ کند؛ داشتن سند مالکیّت اماره­ای است بر سبق تصرّف دارنده­ی آن، ولی خلاف این اماره، قابل اثبات است و طرف مقابل می ­تواند با سایر ادلّه (شهادت، سوگند و…)، سبق تصرّفات خود را اثبات نماید و ملک را از تصرّف دارنده­ی سند مالکیّت خارج کند که این امر، خود، به گونه­ای ارزش و اعتبار سند مالکیّت، به­ویژه سند مالکیّت صادره از اداره­ی ثبت را خدشه­دار می­ کند. طبق ماده­ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاک ثبت شده، دولت فقط کسی را مالک می­شناسد که ملک به نام او ثبت شده یا اگر ملک به او انتقال یافته، این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد. طبق ماده­ی ۱۶۲، در دعاوی تصرّف، داشتن سند مالکیّت، اماره­ای بر سبق تصرّف است و اشخاص دیگر می­توانند با دلایل ضعیف­تری، از سند مالکیّت، سبق تصرّفات خود و در پیِ آن، مالکیّت خود بر ملکی را که سند مالکیّت آن به نام دیگری صادر شده است، اثبات نمایند.

۲-امکان طرح دعاوی تصرّف در اموال مشاع

مال ممکن است مفروز باشد یا مشاع. مال مفروز مالی است که تمام آن متعلّق به یک شخص باشد و مال مشاع مالی است که متعلّق به دو یا چند نفر باشد؛ به سخن دیگر، «مال مفروز، عین معیّنی است که تمام آن متعلق به یک مالک است و مال مشاع، مالی است که چند مالک در آن شریکند و سهام شرکاء در عالم خارج را نمی­توان تشخیص داد»[۲]. این تقسیم­بندی را به اموال غیرمنقول نیز می­توان تسری داد؛ چنانکه مال غیرمنقول ممکن است مفروز باشد و تمام آن متعلّق به یک شخص باشد و ممکن است مشاع و مشترک بین دو یا چند مالک باشد. در اینکه دعاوی تصرّف در اموال غیرمنقول مفروز قابل تحقق است، تردیدی وجود ندارد. همچنین تردیدی نیست که ممکن است شخص ثالثی نسبت به مال مشاع، تصرّف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق کند؛ به عنوان مثال، دو نفر مشاعاً متصرّف مال غیرمنقولی باشند و شخص ثالثی، ملک مذکور را از تصرّف آنها خارج کند و خود متصرّف آن ملک شود. عمل شخص ثالث، تصرّف عدوانی محسوب می­شود، امّا پرسشی که مطرح می­شود این است که آیا تصرّف عدوانی، ممانعت از حق، یا مزاحمت، از سوی یکی از شرکای مال مشاع نیز قابل تحقّق است یا خیر؟ این پرسش از آنجا مطرح می­شود که در مال مشاع، شرکاء در جزء جزء مال شریک هستند و تصرّف هر شریک در هر بخشی، به نحوی تصرّف در سهم خود است و لذا ممکن است تصوّر شود که در اموال مشاع، دعوای تصرّف قابل تحقق نمی­باشد. با وجود این یک رأی وحدت رویه­ای به شماره   وجود دارد که موید این امر می­باشد که دعوای تصرف عدوانی در املاک مشاع از سوی یکی از شرکاء قابل تحقق است. این رأی مقرر می­دارد : « مزاحمت و تصرف عدوانی در سهم یکی از شرکای قنات بالخصوص متصور است و بدیهی است با محرز شدن متصرف عدوانی، آن شخص حق دارد رفع مزاحمت و تصرف وی را بخواهد. به عبارت دیگر غصب ملک مشاع نسبت به سهم یک نفر از شرکاء متصور است و سرایت به سهام دیگران که مورد تعدی و تجاوز واقع نشده­اند، نمی­نماید. با این حال یک نفر از شرکاء حق دارد نسبت به تمام آنچه غصب شده اقامه دعوا نماید و دعوای تصرف عدوانی و رفع مزاحمت هم نسبت به آب به اعتبار قنات و مجری اشکالی ندارد.»[۳]  براین اساس، اگر ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها کلّ ملک را متصرّف شده و مانع تصرّف شریک دیگر در ملک شود، عمل او تصرّف عدوانی به شمار می­آید. همچنین اگر دو نفر مشاعاً از راه عبوری استفاده می­کرده­اند و یکی از شرکاء با نصب درب در مسیر راه عبور و قفل نمودن آن، مانع عبور دیگری از راه مشترک شود، عمل او ممانعت از حق است و شرکای دیگر می­توانند با طرح دعوا از تصرف غیر قانونی او جلوگیری به عمل آوردند. علاوه بر این، ماده­ی ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹ در مورد املاک مشاع نیز تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت را قابل تحقق و تصوّر دانسته است. در این مادّه چنین آمده است: «در­صورتی­که دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرّف داشته یا استفاده می­کرده­اند و بعضی از آنان، مانع تصرّف یا استفاده و یا مزاحم استفاده­ی بعضی دیگر شود، حسب مورد، در حکم تصرّف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقرّرات این فصل خواهد بود».

۳-اجرای حکم صادره قبل از قطعیّت آن

حکم دادگاه در صورتی که مبنی بر محکومیت خوانده به رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا ممانعت از حق باشد، بلافاصله، البته پس از ابلاغ، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری قابل اجراء بوده و درخواست تجدیدنظر مانع اجرای آن نمی­ شود.  قاعده کلّی این است که تا وقتی رأی صادره از دادگاه قطعی نشده باشد، آن رأی قابل اجراء نیست. مادّه­ی ۱ قانون اجرای احکام مدنی مقرّر می­دارد: «هیچ حکمی از احکام دادگاه­های دادگستری، به موقع اجراء گذارده نمی­ شود؛ مگر اینکه قطعی شده یا قرار اجرای موقّت آن در مواردی که قانون معیّن می­ کند، صادر شده باشد.»؛ بنابراین اجرای حکم، پیش از قطعیّت آن، استثنایی بر قاعده­ی کلّی است. ماد­ه­ی ۳۴۷ قانون آیین دادرسی مدنی نیز در این زمینه مقرّر می­دارد: «تجدیدنظر­خواهی از آرای تجدیدنظر که در قانون احصاء شده، مانع اجرای حکم خواهد بود. …مگر در مواردی که طبق قانون استثناء شده باشد». بنا بر این مادّه، اصولاً چنانچه رأیی، تجدیدنظر­خواهی شد، تا زمان صدور حکم از دادگاه تجدیدنظر و قطعیّت دادنامه­ی صادره، آن رأی قابل اجراء نخواهد بود.

با وجود این، در دعاوی تصرّف، استثنائاً رأی صادره از دادگاه بدوی، قابلیّت اجرایی دارد و تجدیدنظر­خواهی، مانع اجرای رأی صادره نخواهد بود و چنانچه رأی صادره اجراء شود و دادگاه تجدیدنظر این رأی را نقض کند، اقدامات انجام­شده، به حالت پیشین اعاده خواهد شد. ماده­ی ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرّر می­دارد: «در­صورتی­که رأی صادره مبنی بر رفع تصرّف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری، اجراء خواهد شد و درخواست تجدیدنظر، مانع اجراء نمی­باشد. در صورت فسخ رأی در مرحله­ی تجدیدنظر، اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجراکننده­ی حکم، به حالت قبل از اجراء اعاده می­شود و در­صورتی­که محکومٌ به عین معیّن بوده و استرداد آن ممکن نباشد، مثل یا قیمت آن وصول و تأدیه خواهد شد». حکم مذکور در ماده­ی ۱۷۵، شامل تمام اقسام دعاوی تصرّف می­شود و این ویژگی، در هر سه گونه­ی دعوا مشترک است. البته باید توجّه داشت که این ماده شامل دعاوی حقوقی تصرّف است و در دعاوی کیفری تصرّف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، اگر حکمی صادر شود، تا پیش از قطعیّت، حکم صادره قابل اجراء نخواهد بود؛ زیرا در دعاوی کیفری، چنین استثنایی پیش ­بینی نشده است.

۴-تشریفاتی نبودن دعاوی تصرّف

اصولاً طرح دعاوی حقوقی در محاکم، مستلزم رعایت تشریفات خاصی است. ماده­ی ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مقرّر می­دارد: «شروع رسیدگی در دادگاه، مستلزم تقدیم دادخواست می­باشد». ماده­ی ۵۱ این قانون نیز، رعایت نکات و تشریفات خاصّی در تنظیم دادخواست را مقرّر داشته است. دادخواستی که طبق مقرّرات قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم شده باشد، برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه­های عمومی ارجاع می­شود و دادگاه، به نوبت، به دادخواست­ها و دعاوی مطروحه، با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین دعوا رسیدگی می­نماید.

اما شیوه رسیدگی به دعاوی تصرّف، از دو جهت با سایر دعاوی حقوقی متفاوت است؛ نخست آنکه رسیدگی به این دعاوی، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و دیگر آنکه به این دعاوی، خارج از نوبت رسیدگی می­شود. ماده­ی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر می­دارد: «رسیدگی به دعاویِ موضوعِ این فصل (دعاوی تصرّف)، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نبوده و خارج از نوبت به عمل می­آید».

بنابراین برای طرح دعاوی تصرّف، نیازی به تنظیم فرم دادخواست نیست و این دعاوی را در برگه­های عادی نیز می­توان مطرح کرد. همچنین محاکم مکلّفند به دعاوی تصرّف، خارج از نوبت عادی رسیدگی کنند تا تکلیف این دعاوی، با سرعت بیشتری تعیین گردد.

در دعاوی تصرّف، قانونگذار، به اشخاصی که به قائم­مقامی از مالک طرح دعوا کنند نیز حق طرح این دعوا را می­دهد. ماده­ی ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می­دارد: «مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلّی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرّف می­باشند، می­توانند به قائم­مقامی مالک، برابر مقرّرات بالا شکایت کند»؛ بنابراین اگر کسی مستأجر ملکی باشد و دیگری عدواناً ملک مزبور را تصرّف نماید، مستأجر می ­تواند به قائم­مقامی از طرف مالک، دعوای رفع تصرّف عدوانی مطرح کند. در­عین­حال، از­آنجا­که مستأجر، مالک منافع عین مستأجره است، به نحوی در طرح دعوای تصرّف عدوانی، اصالت نیز خواهد داشت. ولی سرایدار ملک، به عنوان قائم­مقام مالک می ­تواند دعاوی تصرّف را اقامه کند.

همچنین گفتنی است کسانی که می­توانند زمانی خود به عنوان قائم­مقام مالک، دعاوی تصرّف را اقامه کنند، در زمانی دیگر ممکن است به عنوان متصرّفِ عدوانی، مشمول مقرّرات قانون شوند و از آنها رفع تصرّف به عمل آید. ماده­ی ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر می­دارد: «سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلّی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار­نامه­ی مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه­ی مال امانی، از آن رفع تصرّف ننماید، متصرّف عدوانی محسوب می­شود». تبصره: دعوای تخلیّه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرّف، قرارداد و شرایط خاصّی برای تخلیّه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقرّرات این ماده نخواهد بود». بر اساس مادّه­ی مذکور، طرح دعاوی تصرّف علیه امینی که از استرداد مال امانی امتناع می­ کند، ارسال اظهارنامه از سوی مالک و ابلاغ آن به امین و انقضای ده روز از تاریخ اظهارنامه، ضروری می­باشد.

ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به یکی از شایع ترین مواردی که متصرف مال، امین محسوب می­شود، یعنی مستاجر، سکوت اختیار کرده و رابطه استیجاری را مطلقاً از شمول مقررات دعاوی تصرف عدوانی خارج نموده و عدوانی قلمداد نمودن تصرفات مستأجر، با ابلاغ اظهارنامه مطالبه عین مستأجره را منتفی دانسته است. با توجّه به وجود قوانین خاص (قوانین روابط موجر و مستأجر مصوّب ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ ، ۱۳۷۶)، به نظر می­رسد که دعاوی تخلیّه­ی عین مستأجره، از شمول ماده­ی ۱۷۱ خارج باشد. بنابراین اگر مالک، باغ خود را برای مدت معینی به اجاره واگذار نمود و مستأجر تعهد نمود که با انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تحویل دهد و از انجام این تکلیف استنکاف نمود، مالک نمی­تواند با ابلاغ اظهارنامه مطالبه مال، مستأجر را تبدیل به متصرف عدوانی نماید؛ در حالی که در مورد وکیل، مباشر، سرایدار، خادم، کارگر و هر امین دیگری، علی­الاصول مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، می ­تواند از طریق ماده ۱۷۱ اقدام کند. [۴]

[۱] .ابهری،حمید، برزگر، محمدرضا، منبع پیشین، ص۱۰۰٫

[۲]. کاتوزیان، ناصر، منبع پیشین، ش ۶۲، ص ۳۵٫

2. زراعت، عباس، منبع پیشین، ص ۳۳۴٫

 

[۳] . زراعت، عباس، منبع پیشین، ص ۳۳۴٫

[۴] .شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۳۲۹٫

طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک می­داند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار می­ دهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک می­باشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیش ­بینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینه­ ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ بنابراین ثبت اموال، به­ویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.

هرگاه عقد، با جمع بودن شرایط مقرّر در ماده­ی ۱۹۰  قانون مدنی منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و تعهّداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزام­آور قراردادها، بین متعاملین و قائم مقام آنها  لازم الاتباع است؛ مگر اینکه قرارداد مزبور، به تراضی طرفین اقاله، یا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملین نیز به همه­ی نتایجی که به موجب عرف و عادت، یا به موجب قانون، از عقد حاصل می­شود، ملزم خواهند بود. از­آنجایی­که قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمیِ انتقال در معامله­ی اموال غیر منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار می­رود، وجود چنین تعهّدی برای بایع یا مالک رسمی محل تأمّل نیست و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.

یکی از مشکلاتی که در پی معامله و خرید و فروش ملک، گریبان­گیر خریداران می­شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر­خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهّد در حالی است که  غالباً فروشنده، درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت نموده است وگاهی به دلایلی همچون ادّعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فکّ رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهّد خود  سر باز می­زند.

الف: مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

پس از تنظیم مبایعه­نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین  دفترخانه، طرفین قرارداد متعهّد می­شوند که در تاریخ مشخص­شده در مبایعه­نامه، به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده­ی ثمن معامله، در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در­صورتی­که فروشنده از انجام تعهّد خود امتناع ورزد و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می ­تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیّه­ی باقیمانده ثمن معامله، از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می­شود که در تاریخ مقرّر شده در مبایعه­نامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله،  بدون هرگونه علت موجّهی، از حضور و ایفای تعهّد خود امتناع نموده است. در­صورتی­که در مبایعه­نامه، مکان دفترخانه یا تاریخ حضور مشخّص نشده باشد، خریدار می ­تواند با ارسال اظهارنامه­ی رسمی، از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین­شده در اظهارنامه، خریدار می ­تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان محل وقوع ملک می­باشد، مراجعه نماید.

پرسشی که ممکن است در این قسمت مطرح شود، این است که در دعوای الزام به انتقال سند رسمی، آیا باید همه­ی ایادی سابق فی‌مابین خواهان و مالک رسمی، طرف دعوا قرار گیرند، یا اینکه طرف دعوا قرار گرفتن مالک رسمی و آخرین فروشنده­ی ملک کفایت می‌کند؟

این موضوع در نشست قضایی مطرح شده است و به شرح زیر به آن پاسخ داده شده است:

الف) نظر اکثریت:

باتوجه به اینکه در اینجا، هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و اقدام دادگاه در صدور رأی، در واقع به معنای فصل خصومت است، طرح دعوا به طرفیت مالک رسمی و فروشنده­ی آخر کفایت می‌کند؛ گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحیح به نظر می‌رسد.

ب) نظر اقلیت:

تمامی ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوری منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوی دیگر شود.

نظریه­ تخصصی قوه­ی قضائیه :

از آنجا که برای انتقال رسمی ملک، تشریفات و مقرّرات دست‌و‌پا‌گیری وجود دارد، فروش مال غیر منقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عـادّی انـجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و اداره­ی ثبت اسناد و املاک و انجام تعهّدات خریدار و فروشنده، اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود، خریدار می‌تواند دادخواستی را علیه فروشنده، دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی، به دادگاه عمومی محل تقدیم کند؛ مشروط بر اینکه فروشنده در ملک مورد معامله، سند رسمی مالکیّت داشته باشد، والاّ الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال، وجهه­ی قانونی ندارد. چنانچه فروشنده نیز با سند عادی، مـلـک مورد معامله را خریداری کرده باشد، می‌تواند ید ما قبل خود را به دادرسی فراخواند؛ امّا الزام ید ماقبل، به انتقال سند رسمی ملک از سوی خریدار که با وی معامله‌ای انجام نداده است، قابل پذیرش نیست. از طرفی، صحت مبایعه‌نامه­ی عادی پیشین هم به اثبات نرسیده و به هر حال در این مـوضـوع، تـنـها فروشنده پاسخگوست. چنانچه فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند، موضوع، مصداق کلاهبرداری است و فروشنده، به این اتّهام، تحت تعقیب واقع خواهد شد.[۱]

آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که در دعوای الزام به تنظیم سند باید همه ایادی قبلی طرف قرار گیرند تا دعوا متوجه فروشنده اولیه­ی دارنده سند رسمی گردد. دلیل این مدعا آن است که اگر خریدار آخر، صرفاً علیه فروشنده ماقبل خود طرح دعوا کند، به علت اینکه سند رسمی به نام آن فروشنده نیست، قرار رد دعوا صادر می­شود؛ چون نمی­توان کسی را ملزم به تنظیم سند کرد که سند رسمی به نام او نیست. از طرف دیگر، اگر او صرفاً علیه دارنده سند رسمی طرح دعوا کند، به لحاظ نبود ارتباط بین او و دارنده سند رسمی، دعوا مردود اعلام می­شود. از این رو برای ایجاد ارتباط بین آخرین خریدار خریدار با دارنده سند رسمی باید تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند تا این ارتباط برقرار گردد. دادگاه نهایتاً دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند کند و به علت عدم توجه دعوا به بقیه ایادی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. با وجود این، برای اثبات ارتباط بین آخرین خریدار با دارنده سند رسمی، باید ایادی قبلی هم طرف دعوا قرار گیرند.

«چه بسا در قراردادهایی که بین ایادی قبلی منعقد شده است، شرط فاسخ و یا خیاراتی وجود داشته که با اعمال آن­ها، ایادی بعدی حق انجام معامله یا انعقاد قرارداد نسبت به مال موضوع قرارداد را نداشته­اند. در صورت عدم طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی ممکن است حکمی هم به نفع خریدار صادر گردد ولی با طرح دعوای اعتراض ثالث از سوی ایادی قبلی، حکم صادره لغو شود و زحمات متقبله توسط آخرین خریدار و دادگاه به هدر می­رود. لذا اگرچه نهایتاً دادگاه در صورت احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار و ایادی قبلی تا اولین فروشنده­ای که سند رسمی به نام اوست، صرفاً دارنده سند رسمی را محکوم به تنظیم سند می­نماید و نسبت به بقیه خواندگان ( از آنجا که سند رسمی به نام آنها نیست) ممکن است قرار رد دعوا صادر گردد، اما جهت احراز رابطه حقوقی بین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام اوست، لازم است که تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند.»[۲]

رویه محاکم نیز تا حدودی این موضوع را تأیید می­ کند. به عنوان مثال در پرونده کلاسه ۸۴/۴۲۶ شعبه ششم دادگاه عمومی….خواسته خواهان الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان بوده که دادگاه نهایتاً مبادرت به صدور حکم به شرح زیر نموده است: «در خصوص دعوای خانم ….با وکالت….به طرفیت آقایان…نظر به اینکه وکیل خواهان به شرح دادخواست و اظهاراتش در جلسه دادرسی بیان داشته : موکله برابر مبایعه نامه مورخ ۱۶/۶/۸۳ یک واحد آپارتمان طبقه اول سمت شرقی …را از خوانده ردیف دو خریداری نموده، خوانده مذکور نیز آپارتمان را از خوانده ردیف یک خریده است. نظر به اینکه خواندگان از تنظیم سند رسمی به نام موکله امتناع نموده ­اند….صدور رأی به الزام خواندگان به انتقال سند رسمی را خواستارم. خواندگان ردیف یک و دو با حضور در جلسه دادرسی ضمن تصدیق وقوع معامله فیمابین، علت عدم انتقال سند رسمی را عدم پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی خواهان اعلام داشته اند. دادگاه با توجه به مراتب فوق و ملاحظه تصویر مصدق مبایعه­نامه­های موضوع دعوا و پاسخ استعلام ثبتی …..ادعای وکیل خواهان و اشتغال ذمه خواندگان را ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۱۲ قانون مدنی و…. حکم به محکومیت خواندگان به انتقال سند رسمی آپارتمان موضوع دعوا با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی پس از پرداخت مبلغ…ریال مابقی ثمن معامله ….صادر و اعلام می­نماید.» ملاحظه می­شود که حداقل از لحاظ احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام وی می­باشد، طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی لازم می­باشد.[۳]

همانطور که پیشتر گفته شد، طبق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است، سوالی که در اینجا ممکن است پیش آید این است که آیا برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک ثبت شده، بدواً یا همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای اثبات مالکیت نیز لازم است؟

در پاسخ باید گفت، معاملات مربوط به املاک ثبت شده جزء عقود تشریفاتی است و تا قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، مالکیتی برای وی نسبت به موضوع معامله وجود ندارد تا بتواند با طرح دعوا، تقاضای اثبات مالکیت خود را بر آن ملک بنماید؛ بنابراین در دعوای  الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ( قبل از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن) نمی­باشد. از دیدگاه کسانی هم که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را تشریفاتی نمی­دانند و صرفاً معامله انجام شده را با سند عادی قابل اثبات نمی­دانند، نیازی به طرح دعوای مذکور(اثبات مالکیت)  نخواهد بود، زیرا دادگاه با رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به صورت ضمنی به مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوا رسیدگی خواهد کرد و و چنانچه وقوع معامله بین خواهان و خوانده را محرز دانست، با احراز مالکیت خواهان حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر خواهد کرد.[۴]

 ب: ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دارای ارکانی می­باشد که در زیر به مطالعه و بررسی آن­ها پرداخته می­شود.

۱-مالکیت رسمی خوانده: یکی از مهم­ترین نکات در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ملاحظه­ی وضعیّت ثبتی ملک و احراز مالکیت رسمی خوانده­ی دعواست. این مالکیّت، با استعلام از اداره­ی ثبت اسناد و املاک احراز می­گردد. پاسخ اداره­ی ثبت اسناد و املاک نیز از دوحالت خارج نیست؛ یا حاکی از مالکیّت خوانده نسبت به پلاک موضوع پرونده­ای است که خواهان مدّعی مالکیّت بر آن می­باشد و یا بیانگر عدم ثبت رسمی به نام خوانده می­باشد.

تنها کسی را می­توان ملزم به تنظیم سند رسمی کرد که در اداره ثبت، ملک به نام او به ثبت رسیده باشد، چنانچه این شخص طرف دعوا قرار نگرفته باشد، به سبب عدم توجه دعوا به خوانده(خواندگان) قرار رد دعوا صادر خواهد شد. از طرف دیگر ممکن است ملک موضوع معامله در توقیف یا رهن باشد و در دفترچه مالکیت که در نزد فروشنده بوده، این موضوع به هر علتی ذکر نشده باشد؛ لیکن هر مقام یا مرجعی که نسبت به توقیف یا رهن ملک اقدام نموده باشد، در ابتداء از طریق اداره ثبت، نسبت به ثبت توقیف یا رهن اقدام می­نماید. به عنوان مثال، چنانچه طلبکاری برای وصول طلب با قرار تامین خواسته یا اجرائیه، از دایره اجرای احکام مدنی تقاضای توقیف ملک متعلق به بدهکار را نموده باشد، صرف اعلام شماره ثبتی به دایره مذکور کافی است و دایره اجرای احکام، طی مکاتبه با اداره ثبت، درخواست می­نماید که چنانچه ملک به نام بدهکار به ثبت رسیده است، توقیف گردد و در این مورد، موضوع توقیف ملک در دفترچه مالکیت که در اختیار بدهکار است، قید نمی­ شود. حال چنانچه ملک در رهن یا توقیف باشد، قبل از فک رهن یا توقیف، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت.[۵]

در نشست قضایی دادگستری بابلسر(اسفند ۱۳۸۰)[۶] در پاسخ به این سوال که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آیا احراز مالکیت بایع ( خوانده دعوا) نیز ضرورت دارد یا صرف انعقاد عقد بیع فی ما بین خوانده و خواهان کافی است ؟ اکثریت قضات حاضر نظر داده اند : « ….در صورتی می­توان حکم به الزام تنظیم سند رسمی را صادر نمود که خوانده مالک باشد. زیرا : ۱- برای صدور رأی در هر موردی، تحقق و اجتماع ارکان مشتکله دعوا ضروری است و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالکیت خوانده و وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده ضروری است. ۲- در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و بدون استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادره به لحاظ اینکه ممکن است خوانده مالک نبوده و سند مالکیتی در اختیار نداشته باشد در دفتر اسناد رسمی لازم­الاجراء نمی­باشد. ۳- صرف وقوع عقد بیع کافی نیست، چه ممکن است شخصی مال دیگری را به خواهان بفروشد که در این صورت اصلاً معامله ای واقع نشده تا سند قابل انتقال باشد. لذا پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خالی از اشکال نخواهد بود.»

اما اقلیت چنین نظر داده اند : « در صورتی که خوانده مالک نباشد، ولی قائم مقام مالک باشد امکان الزام وجود دارد. به عبارت دیگر؛ در صورتی که شخصی با وکالت از مالک اقدام به فروش ….. نماید، امکان الزام وی وجود دارد زیرا : ۱- مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، لازم نیست فروش مال توسط مالک صورت پذیرد؛ چه بسا معاملاتی که توسط ولی، قیم، وصی و وکیل صورت می­گیرد. در غیر این صورت باید معتقد بود که هیچ گاه نمی­توان ولی محجور را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود. ۲- مطابق ماده ۲۳۷ قانون مدنی که مقرر می­دارد : « ….کسی که ملتزم به انجام شرطی شده باشد باید آنرا به جا بیاورد…» بنابراین، در صورتی که شخصی مالی را با وکالت به عنوان خرید، خریده باشد و سپس آن را به همان نحو به دیگری منتقل کند ولی از تنظیم سند رسمی خودداری نماید مطابق ذیل همین ماده «….طرف معامله می ­تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» لذا شخصی که قانوناً وکیل واقعی مالک اصلی مال بوده، لیکن مال را خریداری کرده است (آنچه که عملاً انجام می­شود) و آن را به دیگری بفروشد، امکان الزام وی به تنظیم سند رسمی وجود دارد. ۳- در صورتی که شخصی که مالی را می­فروشد مالک آن نباشد و مأذون از قبل مالک نیز نباشد، در این صورت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست، نه از آن جهت که دعوا حتماً بایستی به طرفیت مالک اصلی مطرح گردد؛ بلکه به این جهت است که اصلاً معامله به نحو صحت واقع نشده تا ارکان دعوا فراهم گردد. لذا در مواردی که شخصی مالی را در اختیار دارد و با چند رابطه و یا چند واسطه از مالک، سند وی به صورت عقد وکالت باشد یا اینکه از لحاظ مقررات، مالک اصلی شخص دیگری است، امکان الزام شخص به تنظیم سند وجود ندارد.»

آنچه درباره نظریه اقلیت قضات مذکور قابل ذکر است اینکه در نظریه مذکور بین دو مفهوم قائم مقامی و نمایندگی اختلاط شده است. وکیل ، ولی یا قیم نماینده دیگری محسوب می­شوند، یعنی وکیل نماینده موکل، ولی قهری یا قیم نیز نماینده محجور محسوب می­شوند. قائم مقام کسی است که بدون اینکه در انعقاد قرارداد دخالت داشته باشد، جانشین یکی از طرفین شده و از آثار عقد بهره مند می­گردد. آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که وقتی شخص به وکالت از طرف دیگری مبادرت به تنظیم بیع­نامه می­نماید، طرح دعوا صرفاً به طرفیت وکیل وجاهت قانونی نداشته باشد، به ویژه اگر وکیل مذکور صرفاً برای تنظیم مبایعه نامه وکالت داشته باشد؛ زیرا اصل بر عدم سلطه و دخالت در امور دیگران می­باشد، حتی اگر وکیل مذکور برای تنظیم سند رسمی نیز وکالت داشته باشد، باز هم به نظر می­­رسد که طرح دعوا به طرفیت موکل و وکیل الزامی می­باشد تا از طرفی با احراز رابطه وکالت فی ما بین ، تردیدی در صحت این رابطه ایجاد نشود و از طرف دیگر، چنانچه صرفاً به طرفیت وکیل طرح دعوا شود، از آنجا که وکالت، عقدی جایز است ، ممکن است با فوت یا عزل وکیل یا استعفای وی، هر لحظه عقد مذکور منفسخ شود، در این صورت اجرای حکم یا صدور آن با مشکل مواجه می­گردد.

کمسیون تخصصی قوه قضائیه که نظرات فوق را مورد بررسی قرار می­دهد، در این زمینه چنین اعلام نظر کرده است : « نظر به اینکه اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم علیه امکان پذیر باشد، لذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است و بنابراین باید از اداره ثبت استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده، محکوم به تنظیم سند رسمی گردد تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.»[۷]

۲-وقوع معامله به طور صحیح بین طرفین

یکی دیگر از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که معامله به شیوه­ای درست میان طرفین منعقد شده باشد و ارکان بیع، اعم از ایجاب و قبول و معلوم بودن عوضین و جهات بیع و… به نحو کاملی محقق شده باشد؛ چنانکه جایی برای ایراد و شبهه باقی نماند. در این صورت مستند دعوا ممکن است به یکی از دو حالت زیر باشد:

۱) مدرک عادی که بر انعقاد عقد معیّن قانونی یا قرارداد نامعیّنِ صحیح  دلالت کند؛ البتّه در­صورتی­که ایرادی، اعم از انکار یا ادّعای جعل، به اصالت سند وارد نشود و یا ادّعای  انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی، اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد. در این صورت، دادگاه پس از نخستین جلسه­ی دادرسی، مبادرت به انشای رأی می­نماید و در صورت  ایراد یا ادّعای جعل در نخستین جلسه­ی دادرسی، با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیّت سند برّرسی می­ کند.[۸]

۲) ممکن است قرارداد بیع که بین دو نفر تحقق پیدا کرده است، فقط با ایجاب و قبول شفاهی انجام گرفته باشد که مراتبِ تحقق آن، توسط شهودی که واجد شرایط ادای شهادت هستند، گواهی می­شود. البته شهادت شهودی که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند. در این صورت دادگاه پس از تشکیل نخستین جلسه­ی دادرسی، قرار استماع شهادت شهود را صادر می­ کند[۹]. سپس وقت دیگری برای دعوت طرفین و شهود، به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین می­گردد. پس از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن، مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیّت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رأی مطابق با خواسته می­نماید وگرنه در صورت عدم احراز، حکم به بی­حقّی وی صادر می­ کند.

1. معاونت آموزش قوه قضائیه (۱۳۸۷) مجموعه نشست های قضایی، مسائل قانون مدنی، به نقل از نشست قضایی دادگستری ایلام. جلد چهارم، چاپ اول ،انتشارات جنگل، ص ۲۹٫

[۲]. ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۵۰٫

[۳] . همان ، ص ۲۵۱ و ۲۵۲٫

[۴] . همان ، ص ۲۶۰٫

[۵] . همان، ص ۲۶۲٫

[۶] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۵٫

[۷] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۴۴٫

[۸] . مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م

[۹] . مواد ۲۲۹ به بعد مبحث گواهی ق. آ. د .م

با توجه به آنچه گفته شد، به نظر می­رسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:

گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور می­باشد و لذا خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیع­نامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی می­باشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مزبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن می ­تواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر می­رسد.[۲]  بنابراین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع  خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار می ­تواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.

۲- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می ­تواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان­پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.

۳- عدم تفکیک ملک موضوع دعوا: طبق مقرّرات قانونی ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملکِ ثبت­شده، وقتی امکان­پذیر است که ملکِ تفکیک­شده و موضوع سند، به صورت مفروز در آمده باشد و الاّ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پیش از تفکیک، قابلیّت استماع ندارد؛ برای نمونه اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیک­نشده باشد، خریدار باید با تقدیم دادخواست ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی با تقدیم دادخواست جداگانه، تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. در این صورت، او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تفکیک را طبق ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در یک دادخواست مطرح می­ کند ولی دو هزینه دادرسی باید بپردازد. در غیر این صورت دعوای الزام به انتقال رسمی رد خواهد شد؛ زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست؛ به­ویژه که ممکن است با حقوق سایر مالکین در تعارض قرار گیرد. علت این ضرورت آن است که در زمان تصمیم ­گیری و پیش از صدور حکم، دادگاه باید مالکیت خوانده را استعلام نماید؛ ضمناً مورد حکم را بر حسب خواسته مشخص کند. اگر بدون توجه به عدم تفکیک رأیی صادر شود و فقط راجع به تنظیم سند باشد و مورد انتقال را منجزّاً معین نسازد، چنین حکمی قابل اجراء نیست. بدین ترتیب می­توان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را توأماً طرح نمود؛ زیرا التزام به شیء، التزام به لوازم آن نیز هست. مطابق ماده­ی۳۵۰ قانون مدنی، بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع، در محدوده و سهم مشاعی فروشنده، قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.

نکته­ی دیگر آن است که اداره­ی ثبت، با استعلام ثبتی، مالکیت فروشنده را بر کل ملک اعلام خواهد نمود و هرگاه چنین ملکی قبلاً خانه­ای قدیمی بوده و تخریب شده است و در آن آپارتمان­های متعدد بنا شده باشد، اداره­ی ثبت، در پاسخ استعلام، مالکیت فروشنده را طبق سوابق ثبتی (دفتر املاک)، به عنوان مالک یک باب خانه اعمال می­نماید. در چنین وضعی، دادگاه نمی­تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمانی بدهد که  احداث آن برای دادگاه محرز نیست، حتی در صورت احراز احداث بنا، به لحاظ عدم تفکیک، انتقال مال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست. خریدار باید ضمن دعوای فروشنده، به حضور در دفتر­خانه و تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم درخواست کند. در این صورت دادگاه نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز حکم خواهد داد. رأیی که به ترتیب گفته شده صادر شود، بر طبق قوانین اجرای احکام به اجرا می­رسد. چنانچه ملکی، گواهی پایان کار یا تفکیک را دارد، نیاز به چنین درخواستی نیست.[۳]

۴-انتقال ملک موضوع دعوا از سوی خوانده در حین دادرسی: شایسته است که خواهان هم زمان با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست دستور موقت را نیز مطرح نماید. این امر مانع نقل و انتقال ملک موضوع دعوا از جانب خوانده در جریان دادرسی خواهد شد. با صدور قرار دستور موقت، مرجع قضایی به اداره ثبت دستور می­دهد که از نقل و انتقال بعدی سند ملک به نام دیگران جلوگیری شود، بدین ترتیب در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از صدور حکم به نفع خواهان، او با مشکلی مواجه نخواهد شد.[۴]

لیکن گاهی اوقات خواهان به جهت عدم آگاهی نسبت به قوانین و گاهی به لحاظ عدم توانایی پرداخت خسارت احتمالی، تقاضای دستور موقت نمی­کند و در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خوانده­ای که سند رسمی به نام وی می­باشد، آن را به شخص ثالثی انتقال می­دهد و به دین ترتیب مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی می­شود. در این گونه موارد خواهان باید دادخواست دیگری به خواسته ابطال سند رسمی انتقال یافته به نام ثالث به طرفیت انتقال دهنده و ثالث اقامه نماید که به جهت ارتباط این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می ­تواند درخواست نماید که به دو دعوا توامان رسیدگی شود. (ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). منتهی از آنجا که ممکن است شخص ثالث نیز در جریان دادرسی،سند رسمی را به نام دیگران انتقال دهد، برای جلوگیری از مشکلات بعدی، خواهان باید به نحو مقتضی از طریق دستور موقت و توسط مرجع قضایی مانع نقل و انتقالات بعدی شود.[۵]

۵-در توقیف بودن ملک موضوع دعوا: ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و با استعلام از اداره ثبت، مشخص گردد که ملک موضوع دعوا در توقیف می­باشد. این توقیف ممکن است توسط مرجع قضایی و اداره ثبت صورت گرفته باشد. در این صورت، دو حالت متصور است : حالت اول این است که توقیف ملک، مقدم بر تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. در این وضعیت دادگاه قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد؛ زیرا مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. ماده ۵۷ این قانون هم مقرر داشته است: «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.»

بر اساس ماده ۵۶ انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل و براساس ماده ۵۷ این معامله غیرنافذ می­باشد، در هر صورت چون بر معامله غیرنافذ هم قبل از تنفیذ یا رد ذی نفع، اثری مترتب نمی­باشد، لذا چنانچه مال موضوع بیع­نامه عادی قبلاً توقیف شده باشد، بیع­نامه عادی فاقد هرگونه آثار می­باشد و با این وصف محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور، وجه قانونی نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان دعوا قبل از صدور رأی، رضایت کسی را که مال به نفع او توقیف شده است، جلب نماید که با اعلام رضایت کتبی وی موجبات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.[۶]

اداره حقوقی قوه قضائیه در  نظریه شماره   چنین نظر داده است: « اگر ملکی قبلاً از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با عنایت به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی هم که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه قرار داده شده باشد نیز جاری است.»[۷]

حالت دیگر زمانی است که توقیف ملک بعد از تاریخ تنظیم بیع­نامه عادی مستند دعوا است. برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید؛ زیرا در زمان توقیف، ملک مورد نظر متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوا باید به نفع او مبادرت به صدور حکم کند، زیرا ممنوعیت بعدی نمی­تواند به عقد مقدم خلل وارد کند.[۸]

در مقابل، برخی دیگر[۹] عقیده شان بر این است که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود؛ زیرا منع قانونی ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، مانع صدور حکم است. البته اگر توقیف توسط اجرای ثبت صورت گرفته باشد، خواهان می ­تواند با طرح دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه، پس از اثبات محق بودن خویش، از ملک رفع توقیف نموده و سپس از دادگاه صدور حکم به تنظیم سند رسمی را بخواهد.

آنچه منطقی به نظر می­رسد این است که چنانچه در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معلوم شود که بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوا از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی توقیف شده است؛ چنانچه توقیف از طریق اداره ثبت باشد، خواهان می ­تواند از دادگاه تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید که با اشاره به پرونده مطروحه درباره الزام به تنظیم سند رسمی طبق ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به این موضوع نیز به شعبه مرجوع الیه، ارجاع خواهد شد و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات اجرائی ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه ملک مذکور بعد از بیع نامه عادی، از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد، خریدار می ­تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوای اعتراض ثالث، دادگاه می ­تواند با توجه به وحدت ملاک ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را متوقف نماید.[۱۰]

د: مرجع صالح برای رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ماده­ی ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب مقرر می­دارد: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد، در صلاحیّت دادگاه­های عمومی و انقلاب است؛ مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد». همانطور که دیده می­شود، در این ماده رسیدگی به دعاوی علی­الاصول در صلاحیت محاکم دادگستری قرار داده شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری را اتخاذ کرده باشد. درباره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، با توجه به آنچه قانون­گذار در بند الف  ماده­ی ۱۱ قانون شورای حل اختلاف مقرر کرده است، دعاوی مالی­ای که در روستا تا بیست میلیون (۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می­گیرد؛ در غیر این صورت، یعنی در مواردی که ارزش خواسته بیشتر از مقدار تعیین­شده در ماده­ی مذکور باشد، خواهان بایستی برابر مواد ۱۰ و ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به خواسته­ی الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محلّ وقوع ملک در حوزه­ آن دادگاه است؛ زیرا در مورد اموال غیرمنقول، با توجه به ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر می­دارد که

« دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می­شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» همانطور که مشاهده می­شود قانونگذار مطالبه­ی حقوق راجع به مال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرارداده است و باید گفت تنظیم سند رسمی نیز یکی از حقوق راجع ملک می­باشد؛ پس دعوای راجع به آن نیز باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد؛ به عبارت دیگر نمی­توان گفت که این یک تعهد ناشی از عقد بیع است که بر ذمه فروشنده قرار گرفته است و باید به دادگاه محل اقامت وی مراجعه کرد.

البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه­ی قطعی، بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقّت، مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید؛ تا فروشنده در این مدت، ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.

[۱] .باز گیر، یدالله (۱۳۸۹) قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور، چاپ اول، تهران، انتشارات فردوسی ، ص ۱۴۴٫

[۲] .ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۸۶٫

[۳] . میرشفیعیان، مهدی (۱۳۷۷) راهنمای معاملات-طرح دعاوی غیرمنقول، چاپ سوم، تهران، نشر حقوقدان، ص ۳۰۲٫

[۴] . ابهری، حمید، سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۲٫

1. همان، ص ۲۷۲٫

۲٫همان ، ص ۲۷۵٫

[۷] .حسینی، محمدرضا (۱۳۸۳) قانون اجرای احکام مدنی در رویه قضایی، چاپ اول، تهران، انتشارات نگاه بینه، ص ۱۴۲٫

[۸] . معاونت آموزش قوه قضائیه، منبع پیشین، ص ۱۰۳٫

3. ۳٫ میرشفیعیان، مهدی، منبع پیشین، ص ۲۸۴و۲۸۶ و ۲۹۱-۲۹۲٫

[۱۰] . ابهری، حمید،سرخی، علی، منبع پیشین، ص ۲۷۷٫

ماده­ی مذکور مقرر می­دارد: «در موارد زیر، حکم یا قرار نقض می­گردد:

۱- دادگاه صادر­کننده­ رأی، صلاحیت ذاتی برای رسیدگی به موضوع را نداشته باشد. در مورد عدم رعایت صلاحیت محلی، وقتی که نسبت به آن ایراد شده باشد…»؛ پس اگر خوانده در نخستین جلسه­ی دادرسی، نسبت به صلاحیت دادگاه ایراد کند، دادگاه مکلّف است قرار عدم صلاحیت صادر و آن را به مرجع صالح بفرستد . در مقابل اگر خوانده به این امر ایراد نکند، رأی به این علت نقض نخواهد شد.

برخی دیگر از حقوق­دانان[۲]، مقررات مربوط به صلاحیت محلی را جزء قواعد آمره می­دانند و بدین گونه استدلال می­ کنند که طبق ماده­ی ۳۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی در باب تجدید­نظر­خواهی، هرگاه دادگاه تجدید­نظر، دادگاه بدوی را فاقد صلاحیت ذاتی یا محلی بداند، رأی را نقض و پرونده را به مرجع صالح ارسال می­ کند. در این ماده اشاره­ای به ایراد اصحاب دعوا به صلاحیت محلی نشده است و اگر دادگاه بدوی صلاحیت نداشته باشد، حتّی اگر اصحاب دعوا ایراد نکنند، دادگاه تجدید­نظر، رأی صادره را نقض می­ کند. باید گفت این نظر مغایر با اصول و قواعد حقوقی است. در مقابلِ این نظر گفته شده است که: «ماده­ی ۳۵۲، با فلسفه­ی قواعد مربوط به صلاحیت محلی و اصول دادرسی عادلانه و همچنین صرفه­جویی در امکانات عمومی سازگار نیست؛ زیرا رأی دادگاه اصولاً زمانی باید قابل نقض باشد که بیم تضییع حق برود. در­حالی­که نقض رأی صادره که از نظر ماهیّتی فاقد ایراد است ، در هر مرحله­ای از تجدیدنظر نمی­تواند جبران مافات داشته باشد و اعاده­ی رسیدگی، منجر به صدور حکمی متفاوت از حکم پیشین نخواهد شد؛ لذا بهتر می­بود که قانون­گذار، مانند مرحله­ی فرجام، در فرض مذکور نیز رأی صادره را غیر قابل نقض در مرحله­ی تجدیدنظر می­دانست»[۳].

به نظر می­رسد که قواعد مربوط به صلاحیت محلی، برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت ذاتی، جنبه­ی آمره نداشته و طرفین بتوانند برخلاف آن توافق کنند؛ زیرا صلاحیت محلی برای نظم عمومی وضع نشده و فقط مصالح خصوصی را که بیشتر در جهت حفظ حقوقِ خوانده می­باشد، در نظر گرفته است. اگر ایراد به صلاحیت محلی را یک حق در نظر بگیریم، حق قابل اسقاط است و طرفین می­توانند با توافق، حق ایراد به صلاحیت دادگاه را از خوانده ساقط کنند. در خصوص مغایرت ماده­ی ۳۵۲  قانون آیین دادرسی مدنی با بند ۱ ماده­ی ۳۷۱  ، باید اینگونه نتیجه گرفت که ماده­ی ۳۵۲، فقط در خصوص صلاحیت ذاتی مصداق دارد و در خصوص صلاحیت محلی، نقض رأی، با رعایت ماده­ی ۸۷ همین قانون و ایراد خوانده به صلاحیت دادگاه تا پایان اولین جلسه­ی دادرسی امکان­پذیر است. افزون بر این، به­جز بند ۱ ماده­ی ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی که در مورد فرجام­خواهی، رأی صادره از دادگاه فاقد صلاحیت محلی را، در صورت ایراد به صلاحیت، قابل نقض می­داند و در صورت عدم ایراد، قابل نقض نمی­داند، ماده­ی ۲۴۹ قانون آیین دادرسی کیفری، در حکمی مشابه مقرر می­دارد: «چنانچه رأی توسط دادگاهی که صلاحیت ذاتی نداشته باشد، صادر شده باشد، مرجع تجدید­نظر آن را نقض و به مرجع صالح ارسال می­نماید و در­صورتی­که از دادگاهی که صلاحیت محلی نداشته، صادر شود و هر یک از طرفین دعوا، در تجدید­نظر­خواهی خود، به این موضوع ایراد ننمایند، مرجع تجدیدنظر آن را نقض و به دادگاه صالح ارجاع می­نماید». ماده­ی ۴۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی نیز  مقرر می­دارد: «در­صورتی­که طرفین نسبت به دادگاه معیّنی برای انتخاب داور تراضی نکرده باشند، دادگاه صلاحیت­دار برای تعیین داور، دادگاهی خواهد بود که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد». این مواد، به نحوی، تکمیلی بودن مقررات صلاحیت محلی را تأیید می­ کنند.

«همچنین، طبق قسمت اخیر ماده ۱۴ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱ زوجین ایرانی مقیم خارج باید دعوای خود را در دادگاه عمومی تهران اقامه کنند مگر آنکه زوجین برای اقامه دعوا در محل دیگری، توافق کنند. این مقررات نشان دهنده آن است که مقررات صلاحیت محلی جنبه تکمیلی دارد و طرفین می­توانند برخلاف آن تراضی کنند.» [۴]

علاوه بر موارد فوق در تایید این نظر هم­چنین می­توان به ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی نیز استناد کرد. طبق این ماده « اگر ضمن معامله یا قراردادی طرفین معامله یا یکی از آن ها برای احرای تعهدات حاصله از آن معامله محلی غیر از اقامتگاه حقیقی خود انتخاب کرده باشد، نسبت به دعاوی راجع به آن معامله همان محلی که انتخاب شده است اقامتگاه او محسوب خواهد شد و هم چنین است در صورتی که برای ابلاغ اوراق دعوا و احضار و اخطار محلی را غیر از اقامتگاه حقیقی خود انتخاب کند.»

در خصوص اینکه آیا می­توان برخلاف صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول توافق کرد یا خیر، میان حقوق­دانان اختلاف نظر وجود دارد. در زیر به بررسی نظرات ایشان می­پردازیم:

دیدگاه  اول – گروهی از حقوق­دانان[۵] بر آنند که طرفین می­توانند با تراضی یکدیگر، دعوای غیرمنقول را در دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، مطرح کنند. این عده در توجیه این نظر، اینگونه استدلال کرده­اند که از­آنجا­که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، نوعی صلاحیت محلی به شمار می­رود، پس همان دیدگاهی که در مورد صلاحیت محلی وجود دارد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول نیز مصداق می­یابد؛ به عبارت دیگر، چنانچه صلاحیت محلی را جزء قواعد تکمیلی قلمداد کنیم و تراضی برخلاف آن را مجاز بدانیم، علی­الاصول باید تراضی برخلاف صلاحیت دادگاهِ محلِ وقوعِ مالِ غیرمنقول نیز مجاز باشد  در واقع همچنانکه گفتیم، قواعد صلاحیت محلی، برای حمایت از حقوق خوانده وضع شده است و خوانده با عدم اعتراض در فرجه­ی قانونی، به طور غیرمستقیم اعلام نموده است که با صلاحیت دادگاه مخالفتی ندارد و یا حق خود را از این بابت سلب نموده است؛ بنابراین صدور حکم از دادگاه غیر صالح، با فرض رسیدگی، موجب می­شود که رسیدگی مجدد به این دعوا را کاری بیهوده بدانیم؛ زیرا رأیی که صادر شده، از تمام جهات موافق قانون و محتویات پرونده بوده و تنها اشکال آن نداشتن صلاحیت محلی است. پس رسیدگی مجدد به آن تنها موجب می­شود که وقت دادگاه دیگری، صرف رسیدگی دوباره به ماهیّت امری شود که قبلاً به آن رسیدگی شایسته شده است؛ بنابراین نقض رأیی که از نظر ماهوی  فاقد ایراد است، نمی­تواند جبران مافات کند و رسیدگی دوباره، منجر به صدور حکمی متفاوت از حکم پیشین نخواهد شد. بر این اساس، دعوائی که باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح گردد، ممکن است با تراضی طرفین، در محلی غیر از محل وقوع مال غیر منقول مطرح شود.

دیدگاه دوم – در برابر، گروهی دیگر از حقوق­دانان[۶]، نظری مخالف با نظر دسته­ی اول ابراز کرده­اند. این دسته از حقوق­دانان، برآنند که در مورد دعاوی غیرمنقول، حتّی اگر صلاحیت محلی را جزء قواعد تکمیلی بدانیم، نمی­توانیم حتّی با تراضی طرفین، دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع مال را صالح برای رسیدگی قرار دهیم. این گروه در توجیه عقیده­ی خود، اینگونه استدلال می­ کنند: «رسیدگی به دعوا در دادگاهی که صلاحیت محلی ندارد، در­عین­حال در مواردی، با ملاحظات دیگر برخورد می­نماید. در حقیقت راست است که صلاحیت دادگاه محل اقامتگاه خوانده، بیشتر در جهت رعایت مصالح خوانده تأسیس شده که می ­تواند، صریح یا ضمنی از آن عدول نماید و دادگاه غیر صالح را بدین وسیله، علی­الاصول به رسیدگی ترغیب کند؛ امّا در مقابل باید پذیرفت که تأسیس استثنائات قاعده­ی مزبور، در بعضی موارد، بیشتر در جهت سهولت و سرعت و دقت در رسیدگی و کمتر به منظور مساعدت به خوانده است. برای مثال صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول در رسیدگی به دعاوی مالکیّت، تصرّف، حقوق ارتفاقی و حقوق انتفاعی نسبت به مال غیرمنقول، برای این است که قرارهایی مانند معاینه­ی محلی، تحقیق محلی و کارشناسی که به دستور دادگاه و معمولاً توسط یا با همراهی کارمندان دادگاه اجرا می­شود، به گونه­ای باشد که علاوه بر سرعت و آسانی، صرف وقت و هزینه­ کمتری را به دادگستری تحمیل نماید. پس در چنین مواردی نمی­توان به اصحاب دعوا اختیار داد که قواعد صلاحیت محلی دادگاه را نادیده گیرند[۷].»

به نظر می­رسد که عقیده­ی گروه دوم، مطابقت بیشتری با اصول و قواعد دادرسی دارد؛ زیرا ماده­ی ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه­های عمومی و انقلاب، در امور مدنی، به ضرورت طرح دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، در دادگاه محل استقرار مال تصریح کرده است. از طرفی باید گفت که حکم مندرج در ماده­ی ۱۲، یک قاعده استثنائی است و برخلاف استثناء نمی­توان تراضی کرد؛ بنابراین حتّی با پذیرش اینکه صلاحیت محلی جزء قواعد تکمیلی به شمار می­آید، نمی­توان پذیرفت که طرفین بتوانند با تراضی، محلی به­جز محل وقوع مال غیرمنقول را صالح برای رسیدگی قرار دهند. به عنوان یک اصل و قاعده­ی کلی می­توان گفت که تراضی طرفین، به هر نحو و در هر موضوع، تا زمانی که با مصالح عمومی و نظم عمومی جامعه تعارض نداشته باشد، معتبر و لازم­الاتباع می­باشد. قانون­گذار هدف خاصی از تأسیس این استثناء داشته و با تراضی برخلاف آن، هدف قانون­گذار که همان سرعت و دقت در رسیدگی و صرف وقت کمتر برای دادگستری است، زیر سوال خواهد رفت.

در تایید این نظر می­توان به ماده ۱۲ قانون حمایت خانواده نیز استناد کرد. این ماده مقرر می­دارد: « در دعاوی امور خانوادگی مربوط به زوجین، زوجه می ­تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل سکونت خود اقامه دعوا کند؛ مگر درمواردی که خواسته مطالبه مهریه غیرمنقول باشد.» این ماده نشان دهنده آن است که در مورد دعاوی غیرمنقول، دعوا لزوماً باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول طرح شود.

فصل دوم: اموال غیرمنقول متعدد

هرگاه ادعّایی راجع به اموال غیرمنقولی باشد که در حوزه­ دادگاه­های مختلف واقع شده و از آن دسته از دعاوی باشد که در صلاحیّت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است، مدعّی می ­تواند به دادگاه محل وقوع هر یک از این اموال که بخواهد، مراجعه کند. همچنین اگر ادعایی علیه چند خوانده که در حوزه­ دادگاه­های مختلف اقامت دارند، وجود داشته باشد، مدعی می ­تواند به دادگاه محل اقامت هر یک از خواندگان مراجعه نماید، البته قاعده، مربوط به آن دسته از دعاوی است که مشمول قاعده­ی عمومی صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده باشد. ماده­ی ۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر کرده است: «هرگاه یک ادعا راجع به خواندگان متعدد باشد که در حوزه­های قضایی مختلف اقامت دارند یا راجع به اموال غیرمنقول متعددی باشد که در حوزه­های مختلف واقع شده ­اند، خواهان می ­تواند به هر یک از دادگاه­های حوزه­های یاد­شده مراجعه نمایند».

عبارت ذیل ماده­ی ۱۶، در ماده­ی ۲۷ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، چنین بیان شده بود که: «مدعی می تواند به یکی از دادگاه­های نامبرده رجوع کند». عبارت سابق رساتر بود؛ زیرا ظاهر عبارت جدید، حاکی از آن است که  یک دعوا را می­توان در چند دادگاه مطرح کرد.

براساس ماده ۱۶ ، چنانچه یک دعوا راجع به اموال غیرمنقول متعدد باشد، خواهان می ­تواند در محل وقوع هریک از این اموال، راجع به تمام آن ها طرح دعوا کند. فرض کنیم شخصی به موجب یک فقره فروشنامه یک سوم تمام اموال غیرمنقول خود را به دیگری فروخته است و متعهد شده است که ظرف یک ماه نسبت به انتقال سند و تحویل مبیع به خریدار اقدام کند. حال، اگر فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به خریدار یا تحویل مبیع، خودداری کند، خریدار می ­تواند راجع به تمام اموال غیرمنقول خریداری شده، در محل وقوع هریک از این اموال، طرح دعوا نموده و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع(اموال غیرمنقول متعدد) را خواستار شود.

در دعاوی­ که موضوع دعوا، اموال منقول وغیرمنقول می­باشد، به موجب ماده­ی ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان مکلف است که دعوا را در محلی که مال غیرمنقول واقع است، اقامه نماید. این ماده اینگونه مقرر می­دارد: «در­صورتی­که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه می­شود که مال غیرمنقول در حوزه­ آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشاء باشد». پس قانون­گذار صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول را در این مورد، مشروط به داشتن منشاء واحد در هر دو دعوا نموده است.

در ماده­ی ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی سابق، خواهان اختیار داشت که دعوای غیرمنقول را در دادگاه محل اقامت مدعیٌ علیه یا دادگاهی که مال غیرمنقول در حوزه­ آن است، اقامه کند،ّ اما در قانون جدید، این اختیار از خواهان سلب شده و فقط می ­تواند در دادگاهی اقامه­ی دعوا کند که مال غیر منقول در حوزه­ آن واقع است[۸].

براساس ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی،  چنانچه مال منقول و غیرمنقول ناشی از یک منشأ باشد، خواهان باید در محل وقوع مال غیرمنقول طرح دعوا کند؛ به عنوان مثال اگر شخص به موجب یک فقره فروشنامه، یک دستگاه اتومبیل و یک واحد آپارتمان از دیگری خریداری کند و فروشنده از انتقال سند یا تحویل مبیع به خریدار خودداری کند، خریدار باید برای الزام به تنظیم سند یا تحویل مبیع( اتومبیل و آپارتمان) در محل وقوع مال غیرمنقول(آپارتمان)، طرح دعوا کند؛ لیکن اگر خریدار هر یک از این دو مال را به موجب فروشنامه مستقل خریده باشد، برای الزام به تنظیم سند آپارتمان باید در محل وقوع مال غیرمنقول و برای الزام به تنظیم سند اتومبیل باید به محل اقامت خوانده رجوع کرد. همچنین، اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند و تحویل آپارتمان اقدام نموده باشد، خریدار برای الزام به تنظیم سند اتومبیل یا تحویل آن باید در دادگاه محل اقامت خوانده رجوع کند.

[۱] . در این خصوص رجوع شود به شمس، عبدالله، منبع پیشین، ۴۰۱ و  متین دفتری، احمد، منبع پیشین، ص ۴۱۴ به بعد و نیز صدر زاده افشار، سید محسن ( ۱۳۷۹) آیین دادرسی مدنی و بازرگانی، چاپ پنجم، تهران، انتشارات ماجد، ص ۱۳۸ به بعد و مدنی، جلال الدین، منبع پیشین، ص ۴۶۵ به  بعد.

[۲] .محمدی، سام (سال تحصیلی ۸۵-۸۶ ) جزوه درسی آیین دادرسی مدنی ۳، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه مازندران، ، ص ۶۱٫

2. حیاتی، علی­عباس (۱۳۹۰) آیین دادرسی مدنی در نظم کنونی، چاپ دوم ، تهران ، میزان ، ،ص ۱۰۱

[۴] .ابهری، حمید، برزگر، محمدرضا (۱۳۹۱) آیین دادرسی مدنی ۲،چاپ اول، انتشارات دانشگاه مازندران، ص ۱۲۸٫

[۵] .متین دفتری، احمد، منبع پیشین، ص ۲۶۰ و صدر زاده افشار، سید محسن، منبع پیشین، ص ۱۴۳

[۶] .شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص ۴۰۴٫ حیاتی، علی عباس، منبع پیشین، ص ۳۳٫

1. شمس، عبدالله، منبع پیشین، ص۴۰۴٫
2. زراعت، عباس، منبع پیشین، ص۹۶